تنها راه چاره رکود تورمی، بروز یک دوره رکود است. بانک مرکزی باید نرخ بیکاری را افزایش دهد و یک دوره رکود ایجاد شود تا مردم قانع شوند حفظ «تورم ۲درصد» موضوعی جدی است و باید در توقعات خود و انتظار درآمدی و رفتارشان در‌برابر قیمت‌ها تجدیدنظر کنند تا با تورم ۲درصدی همخوانی داشته باشد.
رکود تورمی (Stagflation) چیست؟
اگر به دهه‌های گذشته نگاهی بیندازیم، می‌بینیم که اقتصاد در بازه‌های گوناگون دستخوش تغییرات و افت و خیزهای بنیادین شده است و به نظر می‌رسد این روند در آینده نیز ادامه خواهد یافت. در پی این تغییرات، عده‌ای از افراد سرمایه‌های خود را از دست می‌دهند و عده‌ای دیگر بیکار می‌شوند. رکود تورمی یکی از این تغییرات یا بهتر است بگوییم بحران‌های اقتصادی است که به‌نظر می‌رسد بشر باردیگر با آن روبه‌رو خواهد شد.
رکود تورمی به وجود هم‌زمان تورم و رکود اقتصادی گفته می‌شود. هرگاه یک اقتصاد دو دوره سه‌ماهه پیاپی رشد منفی را تجربه کند، حاکی از شکل‌گیری رکود است. کاهش تولید ناخالص ملی (GDP)، کاهش درآمدها، افزایش چشمگیر قیمت کالاها، افزایش بیکاری و کاهش نرخ رشد اقتصادی با یکدیگر رکود تورمی را می‌سازد. به‌طورکلی، ترکیب رکود و تورم افسار گسیخته می‌تواند تأثیرات چشمگیر و مخربی بر زندگی و شرایط مالی افراد جامعه بگذارد.
در این مطلب، ابتدا به مفهوم رکود تورمی می‌پردازیم و سپس این پرسش‌ها را پاسخ می‌دهیم: چرا چنین واقعه‌ای روی می‌دهد؟ آیا رکود تورمی باردیگر در جهان رخ خواهد داد؟ آیا روشی برای پیشگیری از رکود تورمی وجود دارد؟ درنهایت نیز، این مفهوم مهم اقتصادی را بررسی می‌کنیم؛ پس تا انتهای این مطلب همراه ما باشید.
رکود تورمی (Stagflation) چیست؟
رکود تورمی اصطلاحی ترکیبی است که از دو واژه «رکود» و «تورم» تشکیل شده است. در شرایط رکود تورمی، بحرانی ایجاد می‌شود که در آن هم‌زمان قیمت‌ها رو به افزایش می‌گذارد و رشد اقتصادی در سراشیبی قرار می‌گیرد. رشد اقتصادی منفی نیز با گذشت زمان به افزایش نرخ بیکاری منجر می‌شود.
در شرایط رکود تورمی، خانوارها و کسب‌وکارها نگران تداوم تورم در طولانی‌مدت می‌شوند و به‌دلیل تشخیص نادرست از آینده یا همان فرض خودانجام (Self-Fulfilling Prophecy)، رفتار اقتصادی‌شان را با قبول این مسئله که حتماً تورم ادامه پیدا می‌کند، تنظیم و هماهنگ می‌کنند.
اصطلاح رکود تورمی برای اولین‌بار در بهترین سرمایه‌گذاری در دوران رکود دهه ۱۹۷۰ و در زمانی مطرح شد که شوک بزرگ نفتی و تورم افسارگسیخته و رشد اقتصادی ضعیف، اقتصاددان‌ها و بانک‌های مرکزی را به‌کلی گیج و آشفته کرده بود. دیوید ویلکاکس (David Wilcox)، اقتصاددانِ مؤسسه اقتصاد بین‌الملل پیترسون و اقتصاددان بلومبرگ، می‌گوید:
رکود تورمی نشان‌دهنده اقتصاد کلانی است که نمی‌تواند به‌درستی کار کند.
دلایل رکود تورمی
رکود تورمی اغلب دو مشخصه دارد: شوک‌های ناشی از افزایش شدید قیمت کالاها و اشتباهات در سیاست‌‌گذاری‌های اقتصادی. یکی از شوک‌های مهم در عرضه نفت در سال ۱۹۷۳ اتفاق افتاد؛ زمانی‌که سازمان کشورهای عربی صادرکننده نفت تحریم نفتی را علیه ایالات متحده و کانادا و سایر کشورهای حامی اسرائیل در طول جنگ یوم کیپور (Yom Kippur) اعلام کردند.
درنتیجه این اتفاق، قیمت نفت در آمریکای‌شمالی حدود چهار برابر شد و تورم بی‌سابقه و انقباض اقتصادی پدید آمد و در پی آن، هزینه‌های کسب‌وکارها افزایش و تقاضای مصرف‌کنندگان برای کالاها بهشدت نزولی شد.
تورم و بیکاری تا پایان دهه ۱۹۷۰ و حتی اوایل دهه ۱۹۸۰ ادامه پیدا کرد و با پیروزی انقلاب اسلامی ایران در سال ۱۹۷۹ (۱۳۵۷) شدت بیشتری گرفت. اشتباه‌های مکرر در سیاست‌های پولی و مالی اوضاع را بدتر کرد. در اواخر دهه ۱۹۶۰ و اوایل ۱۹۷۰، به‌دلیل افزایش مخارج دولت، تورم در حال شدت‌گرفتن بود. در‌عین‌حال، بانک‌های مرکزی بر این باور بودند که می‌توانند با افزایش نرخ تورم، بیکاری را کمتر کنند و بدین‌ترتیب سیاست‌های پولی پایین نگه‌داشتن نرخ بهره و افزایش عرضه پول را اتخاذ کردند. این اشتباهی وحشتناک و پرهزینه بود؛ چراکه مردم انتظاراتشان را براساس نرخ تورم جاری تنظیم کرده بودند؛ اما رشد قیمت کالا و نرخ بیکاری روندی صعودی داشت.
رکود اقتصادی (Recession) چیست؟
برخلاف رکود تورمی که به‌ندرت در اقتصاد پیش می‌آید، رکود اقتصادی (Recession) یکی از رویدادهای پرتکرار اقتصاد در سراسر جهان است. با آنکه تمامی کشورها به‌دنبال رشد پایدار اقتصاد هستند، درعمل اقتصاد آنها چرخه‌های مختلفی از دوره‌های انبساطی یا توسعه را سپری می‌کند که سرانجام به‌پایان می‌رسند و پس‌ازآن، دوره‌های انقباضی رخ می‌دهد؛ دوره‌هایی که به‌عنوان رکود شناخته می‌شوند.
در ایالات متحده از سال ۱۹۴۵ تاکنون، چندین رکود اقتصادی رخ داده است که هرکدام کمتر از یک سال طول کشیده‌اند. دوره‌های رکود اقتصادی اغلب کوتاه‌تر از دوره‌های انبساط یا رشد هستند. گاهی این امکان وجود دارد که اقتصادی در دوره رشد ۱۰ساله قرار بگیرد. از سال ۱۹۶۰ تا سال ۲۰۰۷، در تمامی اقتصادهای توسعه‌یافته جهان بیش از ۱۲۰ رکود اقتصادی رخ داده است. این رکودها معمولاً با کاهش ۲درصدی تولید ناخالص داخلی همراه‌اند. گاهی هم رکود اقتصادی آن‌چنان عمیق و طولانی‌مدت می‌شود که به آنها صفت رکود عمیق یا بزرگ داده می‌شود.
طبق تعریف، هرگاه تولید ناخالص داخلی دو فصل متوالی کاهشی باشد، رکود اقتصادی رخ داده است؛ اما اداره ملی تحقیقات اقتصادی ایالات متحده (NBER) که سازمان غیرحزبی و متمرکز بر پژوهش‌های اقتصادی است، از معیارهای پیچیده‌تری برای تعریف رکود استفاده می‌کند. براساس تعریف این اداره، رکود به کاهش چشمگیر فعالیت اقتصادی‌ای گفته می‌شود که طی چند ماه در تمام بخش‌ها گسترش پیدا کرده باشد. NBER برای مشخص‌کردن آغاز و پایان دوره رکود از شاخص‌های اقتصادی متعددی ازجمله درآمد فردی، اشتغال، تولید صنعتی، فروش خُرد و کلان و تولید ناخالص داخلی استفاده می‌کند.
معمولاً رویدادها یا شرایط خاص موجب بروز رکود اقتصادی می‌شوند. این شرایط می‌تواند شامل شوک اقتصادی مانند افزایش قیمت کالاهای پرمصرف یا افزایش شدید نرخ بهره یا حباب‌های اقتصادی مانند مسکن باشد. جالب است بدانید حباب مسکن موجب آغاز دوره رکود بزرگ (Great Recession) ایالات متحده در دسامبر۲۰۰۷ شد و اتمام آن ۱۸ ماه زمان برد. گاهی رویدادهای غیرمنتظره دیگری هم موجب رکود می‌شوند.
پاندمی کرونا موجب تعطیلی بخش بسیار بزرگی از اقتصاد ایالات متحده در سال ۲۰۲۰ شد که البته این شرایط دو ماه بیشتر طول نکشید و کوتاه‌ترین رکود اقتصادی ایالات متحده لقب گرفت.
تفاوت رکود اقتصادی و رکود تورمی چیست؟
رکود اقتصادی و رکود تورمی به دوره‌هایی گفته می‌شود که عملکرد اقتصادی ضعیفی وجود دارد؛ اما این دو تفاوت‌هایی دارند. رکود اقتصادی دوره‌ای از انقباض اقتصادی است که اغلب در اقتصادهای جهان رخ می‌دهد و قبل یا بعد از یک دوره رشد اقتصادی پدیدار می‌شود. این در حالی است که رکود تورمی ترکیبی از رشد ضعیف اقتصاد و افزایش قیمت‌ها و بیکاری است. رکود تورمی و رکود اقتصادی هرکدام دلایل و مدت‌زمان خاص خود را دارند. در جدول زیر، می‌توانید تفاوت‌های مهم رکود اقتصادی و رکود تورمی را مشاهده کنید.
تاریخچه رکود تورمی
در دهه ۱۹۷۰، موج سهمگین بیکاری و تورم در ایالات متحده و بریتانیا و بخش‌هایی از اروپا به‌مدت ۱۰ سال پابرجا بود. این دهه با تحریم نفتی ازسوی بهترین سرمایه‌گذاری در دوران رکود اوپک در سال ۱۹۷۳ و کاهش تولید نفت پس از انقلاب اسلامی ایران در سال ۱۹۷۹ به‌پایان رسید. پس از توقف صادرات نفت به ایالات متحده، قیمت سوخت چهار برابر و به کالایی کمیاب تبدیل شد.
قیمت گران انرژی باعث افزایش قیمت کالاها و کُندشدن چرخ اقتصاد شد. بین سال‌های ۱۹۷۳ تا ۱۹۷۵، نرخ بیکاری افزایشی دوبرابری تجربه کرد و نرخ آن به ۹ درصد رسید. تورم سالانه نیز به قله ۱۴ درصد رسید و تا اوایل دهه ۱۹۸۰ که بانک مرکزی ایالات متحده با رهبری پل ولکر (Paul Volcker) نرخ بهره را افزایش داد و اقتصاد ایالات متحده را زنده کرد، گویی تمایلی به کاهش نداشت.
اندرو هانتر (Andrew Hunter)، اقتصاددان ارشد در کپیتال اکونومیز (Capital Economics) می‌گوید:
این دوره اقتصادی پرتلاطم بود؛ چراکه چندین رکود پی‌درپی رخ داد و رشد تولید ناخالص داخلی بهشدت تضعیف شده بود.
آیا ممکن است باردیگر رکود تورمی روی دهد؟
در ۱۸ ماه گذشته نیز درست مثل دهه ۱۹۷۰، نرخ تورم افزایش چشمگیری یافته است. در‌این‌بین، نقش کرونا از بقیه عوامل پررنگ‌‌تر است و در این میان کسب‌و‌کار برخی کشورهای وابسته به صادرات نیز به تعطیلی کشیده شدند. علاوه‌براین، تولید خودرو و وسایل الکترونیکی و کالاهای دیگر سیر نزولی داشته است و شرکت‌های حمل‌ونقل نیز بارهایشان را ماه‌ها دیرتر تحویل دادند.
در میانه این وضعیت نه‌چندان به‌سامان، حمله روسیه به اوکراین در زمستان سال گذشته نیز باعث شد که قیمت نفت پس از یک سال ارزانی، مسیر صعودی را در پیش بگیرد و به همان قیمتی برسد که در دهه ۱۹۷۰ رسیده بود. گفتنی است که اقتصاد ایالات متحده و بسیاری از کشورها درمقایسهبا گذشته تکامل بیشتری پیدا کرده است و احتمال اینکه رکود شدید آن دوران تکرار شود، نامحتمل به‌نظر می‌رسد.
اگرچه قیمت انرژی و سوخت برای کشورهای صنعتی اهمیت دارد، این اهمیت مثل گذشته نیست. در ایالات متحده، سوختی که به‌ازای خلق هر دلار استفاده می‌شود، درمقایسهبا سال‌های پیش حدود ۷۰درصد کمتر شده است.
سندی بَتن (Sandy Batten)، اقتصاددان مؤسسه هاور (Haver)، به‌تازگی در سخنرانی‌ای گفته است:
امروزه، اقتصادهای مدرن درمقایسهبا دهه‌های گذشته از نفت بسیار بهینه‌تر استفاده می‌کنند و بخش بسیار زیادی از تولید ناخالص داخلی به تولید خدمات اختصاص دارد.
درحالحاضر، سیاست‌گذاران با تورم سازگار‌تر و هماهنگ‌تر هستند و بانک‌های مرکزی اهداف بهترین سرمایه‌گذاری در دوران رکود عددی و تحلیل‌های دقیقی دارند و احتمال بروز رکود تورمی و ماندن آن در زندگی مردم بسیار کمتر از گذشته شده است. در‌عین‌حال اقتصاد هم انعطاف خوبی از خود نشان می‌دهد؛ حتی اگر زیربناهای رشد متزلزل به‌نظر برسند. با وجود قیمت‌های گران، مصرف‌کنندگان همچنان خرج می‌کنند و کسب‌وکارها استخدام نیرو را متوقف نکرده‌اند. به‌گفته هانتر و برخی از همتایانش، درحالحاضر رکود تورمی اتفاق نمی‌افتد؛ اما کاهش نرخ رشد اقتصادی یکی از نگرانی‌های آن‌هاست.
طبق داده‌های اقتصادی، تورم به بیشترین میزان خود رسیده است؛ اما میزان مخارج مصرف‌کنندگان کم نشده است. ادوبی آنالتیکس (Adobe Analytics) گزارش داده است که قیمت‌های آنلاین برای دومین‌بار در ماه می کاهش یافته‌اند و سرعت افزایش دستمزدها که یکی از دلایل افزایش تورم محسوب می‌شود، آهسته‌تر شده است. دراین‌میان، نکته مهم این است که جنگ اوکراین و کمبود غذای جهانی می‌تواند شرایط افزایش بی‌قاعده قیمت‌ها را فراهم کند.
عوامل جهانی افزایش قیمت، بهترین سرمایه‌گذاری در دوران رکود به‌خصوص قیمت انرژی، می‌تواند تورم را بالا نگه دارد و حتی آن را افزایش هم دهد.
اگر هم قیمت‌ها برای مدت زیادی گران باقی بمانند، مصرف‌کنندگان نیز توقع افزایش پیوسته قیمت‌ها را خواهند داشت و رفتارشان را براساس آن تغییر می‌دهند و چرخه‌ای تورمی با دیدی نادرست از آینده ایجاد می‌شود.
بانکها و رکود تورمی
همان‌طورکه گفتیم، بعد از ده‌ها سال در جهان، تورم به یکی از مسائل مهم تبدیل شده است. قیمت‌های مصرف‌کننده از بهار۲۰۲۱ رو به افزایش گذاشتند و تنگناها و مشکلات ناشی از پاندمی کرونا به آن دامن زده است. همین مسئله موجب شد که مصرف‌کنندگان بیشتر پولشان را خرج کالاهای بادوام کنند و دولت‌ها و بانک‌های مرکزی جهان سیاست‌های پولی و مالی جدیدی اتخاذ کنند.
بانک جهانی اعلام کرده است:
اختلال در فرایند توزیع به‌علت پاندمی کرونا و کمبود عرضه که به‌دلیل حمله روسیه به اوکراین به قیمت انرژی و غذا در جهان وارد آمده، یادآور شوک نفتی سال‌های ۱۹۷۳ و ۱۹۸۰-۱۹۷۹ است.
رشد اخیر قیمت کالا، به‌ویژه در کشورهای تولیدکننده نفت، اقتصاد را دچار نوعی انقباض و فشردگی کرده است. همین تورمِ رو به رشد کاری کرده که بانک‌های مرکزی ناچار به افزایش نرخ بهره شوند تا بتوانند مقداری ترمز سرعتِ رشد قیمت کالاها را بکشند. البته همین کار هم فعالیت اقتصادی را به‌ویژه در بازار مسکن با کُندی روبه‌رو کرده است.
بانک جهانی که در ژانویه گذشته رشد اقتصادی سال ۲۰۲۲ را ۴.۱ درصد پیش‌بینی کرده بود، به‌تازگی پیش‌بینی خود را به ۲.۹ درصد کاهش داده است. بانک جهانی هشدار داده است که اقتصاد جهان در حال ورود به دوره تورمی فزاینده است. نیروهایی مانند پیشرفت‌های فناوری و جهانی‌شدن و رشد سریع جمعیت که در دهه‌های گذشته حامی و پشتیبان توسعه جهانی تولید بودند، اثرهای بهشدت ضدتورمی داشتند. با کم‌رنگ و ناپدید شدن این نیروها و محرک‌ها و بروز مشکل در چرخه تأمین و عرضه، فشارهای تورمی ایجاد می‌شوند که یادآور دهه ۱۹۷۰ است.
آیا می‌توان از رکود تورمی جلوگیری کرد؟
جلوگیری از رکود تورمی کاری سخت و دشوار است؛ چون قانون‌گذاران مالی برای انجام این کار باید میان تورم و بیکاری تعادل ایجاد کنند. برای مقابله با تورم اغلب نرخ بهره را افزایش می‌دهند، بدین‌‌معنا که وام‌گرفتن برای مردم پرهزینه‌تر می‌شود. این کار به مهار و کم‌شدن تقاضای مصرف‌کنندگان منجر می‌شود؛ اما درمقابل راه‌اندازی و اداره کسب‌وکارها نیز پرهزینه‌تر می‌شود. به‌موجب این گرانی، کسب‌وکارها هم نیروهایشان را تعدیل می‌کنند و همین اتفاق باعث افزایش نرخ بیکاری می‌شود.
از سوی دیگر، بانک‌های برای کاهش نرخ بیکاری نرخ بهره را کاهش می‌دهند تا کارفرمایان سرمایه‌گذاری‌های هنگفت‌تری انجام دهند و نیرو استخدام کنند و ریسک بازار را به جان بخرند؛ اما وقتی استخدام بیشتر شود، دستمزدها هم بیشتر می‌شوند. با افزایش دستمزدها، قیمت کالاها برای مصرف‌کننده افزایش می‌یابد و تورم ایجاد می‌شود؛ بنابراین، می‌توان گفت وقتی رکود تورمی پدیدار می‌شود، قانون‌گذاران به‌نوعی مستأصل می‌شوند.
براساس روند مرسوم، راه‌حل مشکل رکود تورمی این است که نرخ بهره را افزایش دهیم و رشد اقتصادی و اشتغال را قربانی کنیم. براساس این منطق، بازار از بیکاری زودتر رهایی و بهبود پیدا می‌کند تا تورم پیوسته قیمت کالاها!
تنها راه چاره رکود تورمی، بروز یک دوره رکود است. بانک مرکزی باید نرخ بیکاری را افزایش دهد و یک دوره رکود ایجاد شود تا مردم قانع شوند حفظ «تورم ۲درصد» موضوعی جدی است و باید در توقعات خود و انتظار درآمدی و رفتارشان در‌برابر قیمت‌ها تجدیدنظر کنند تا با تورم ۲درصدی همخوانی داشته باشد.
بااین‌همه، یکی از دلایل اصلی بروز رکود تورمی، قیمت گران کالاهایی مانند نفت، گندم، فولاد و سایر اقلام اساسی است. هرچه قیمت این کالاها بیشتر شود، اقلام دیگر نیز گران‌تر می‌شوند. اقتصاددانان بهترین سرمایه‌گذاری در دوران رکود محافظه‌کارتر معتقدند برای مهارکردن قیمت‌ها باید صنایع را مقررات‌زدایی کرد؛ اما برای تأثیرگذاری این اقدام بر سفره مردم، به ماه‌ها و سال‌ها زمان نیاز است.
جمع‌بندی
رکود تورمی پدیده بسیار ناخوشایند و مخربی است که در دوره‌ها و کشورهای مختلف به‌وجود می‌آید. هرگاه رشد اقتصاد کُند یا متوقف شود و قیمت کالا و خدمات هم به‌طور بی‌رویه‌ای افزایش یابند، رکود تورمی رخ می‌دهد. در این شرایط، دولت‌ها و بانکها اقداماتی مانند تغییر در نرخ بهره و تنظیم بیکاری را انجام می‌دهند تا شرایط به حالت عادی بازگردد.
شرایط اجتماعی و اقتصادی و سیاسی هرکدام به‌نحوی موجب تغییر در توازن اقتصاد می‌شود. پاندمی کرونا یکی از دلایل بزرگی بود که در چند سال اخیر موجب تعطیلی کسب‌وکارها و کُندی رشد اقتصادی شد و درنتیجه آن، ضررهای سنگینی به مردم و اقتصاد کشورها وارد آمد.
اکنون که تأثیر کرونا کمتر شده است، وقوع جنگ اوکراین باعث شده تا جهان در آستانه بحران غذایی قرار بگیرد. کاملاً مشخص است که این کمبود غذا موجب افزایش نرخ تورم در کشورها، حتی کشورهای باثباتی مانند ایالات متحده می‌شود.
به‌نظر می‌رسد چه بخواهیم یا نه، باید آماده دور جدیدی از رکود اقتصادی و افزایش قیمت‌ها در ابعادی جهانی باشیم. به‌نظر شما آیا اقتصاددان‌ها و دولت‌ها می‌توانند این موج تورمی جدید را مهار کنند یا بازهم شرایطی مانند شروع پاندمی کرونا بر جهان حاکم خواهد شد؟
روش های سرمایه گذاری در مسکن؛ 5 نکته کلیدی سرمایه گذاری در مسکن
اگر از کارشناسان اقتصادی درباره مطمئن‌ترین بازار برای سرمایه‌گذاری در کشور سؤال کنید، بدون تردید بخش قابل توجهی از آنها شما را به سمت سرمایه گذاری در مسکن هدایت خواهند کرد. شاید اصلی‌ترین دلیل این جایگاه برای بازار مسکن، ریسک پایین سرمایه‌گذاری در آن است. مسکن هم مانند هر بازار دیگری دوران رونق و رکود را تجربه می‌کند؛ اما خیلی کم پیش می‌آید که در دوران رکود، دچار افت قیمت شود. روش های سرمایه گذاری در مسکن، متنوع هستند. اگر شما هم به فکر ایجاد درآمد از طریق سرمایه‌گذاری در این بازار هستید، تا پایان این مطلب ما را همراهی کنید.
انواع روش های سرمایه گذاری در مسکن
اشاره کردیم که روش های سرمایه گذاری در مسکن، متنوع هستند. هر کدام از این روش‌ها ویژگی‌های منحصربه فرد خود را دارند. قبل از انتخاب باید حتما با تک تک این روش‌ها، مزایا و معایب هر یک آشنا شوید. نمی‌توان ادعا کرد که کدامیک از روش‌ها بهتر از دیگری است؛ بلکه سرمایه‌گذاری در هر یک از آنها باید با توجه به بودجه، سلیقه شخصی و ملاحظات دیگر صورت بگیرد.
بر این اساس جمعا 6 روش برای سرمایه گذار در بازار مسکن وجود دارند که عبارت‌اند از:
1. خرید و فروش ملک
اولین و ساده‌ترین روش برای سرمایه‌گذاری در این بازار، خرید و فروش ملک است. همان طور که اشاره کردیم، بازار مسکن در گذر زمان دوران رکود و رونق را به صورت دوره‌ای تجربه می‌کند. سرمایه‌گذاران با تجربه و حرفه‌ای، در طول دوره رکود که قیمت ملک تقریبا ثابت باقی می‌ماند، نسبت به خرید مسکن اقدام می‌کنند. سپس در دوره رونق که معمولا با جهش قیمت همراه است، مسکن را به فروش می‌رسانند. از محل اختلاف قیمت خرید و فروش نیز سود عاید آنها می‌گردد.
2. خرید و نوسازی ملک‌های کلنگی
ملک‌های کلنگی یکی از دیگر از فرصت‌های مناسب برای سرمایه گذاری در بازار مسکن هستند. کسانی که دستی بر آتش صنعت ساختمان سازی دارند، می‌توانند از این روش به سود خوبی دست پیدا کنند. با خرید ملک‌های قدیمی در دوره رکود بازار مسکن، می‌توان فرآیند بازسازی یا ساخت پروژه‌های مسکونی جدید را کلید زد. به این ترتیب ارزش افزوده بالایی نصیب سازنده می‌شود. البته این روش نیازمند تخصص در امر ساخت و ساز است. به علاوه اینکه باید زمانی بین 2 تا 3 سال برای رسیدن به درآمد صبر کنید.
3. خرید و بازسازی ملک‌های قدیمی
قیمت یک ملک صرفا به منطقه‌ای که در آن واقع شده است، بستگی ندارد. بلکه متریالی که در ساخت مسکن به کار رفته عامل مهمی در قیمت گذاری آن به شمار می‌رود. بنابراین می‌توان از محل بازسازی ملک‌های قدیمی نیز ارزش افزوده برای آنها ایجاد کرد و سودهای مناسبی را به جیب زد. البته باید توجه داشته باشید که در فرآیند بازسازی باید مطابق با اصول معماری روز دنیا عمل کنید تا نتایج چشمگیری حاصل شوند.
4. ساخت و ساز مسکن
یکی دیگر از روش های سرمایه گذاری در مسکن که از گذشته تا به امروز با سود خوبی همراه بوده است، ساخت و ساز است. در این روش سرمایه‌گذاری باید زمین‌های مستعد رشد را شناسایی کرده و با خرید آنها، پروژه ساخت آپارتمان‌های مسکونی را در آنها کلید زد. هر چند که این روش سرمایه‌گذاری زود بازده نیست؛ اما معمولا سودهای بزرگی را به ارمغان می‌آورد.
5. خرید و اجاره مسکن
اگر سرمایه‌ای در اختیار دارید و می‌خواهید وارد بازار مسکن شوید؛ اما در عین حال خیلی تمایلی به ماجراجویی ندارید، روش اجاره مسکن می‌تواند مناسب شما باشد. به این ترتیب هم ارزش دارایی خود را حفظ می‌کنید و هم از محل اجاره دادن مسکن، بهترین سرمایه‌گذاری در دوران رکود درآمد پایداری برای خود ایجاد می‌نمایید.
6. مشارکت در ساخت مسکن
قطعا می‌دانید که ساخت و ساز مسکن پروسه‌ای زمان‌بر و بعضای پیچیده است. در چنین شرایطی خیلی از افراد فرصت و تخصص کافی برای ورود به این حوزه را ندارند. مشارکت در ساخت مسکن یکی از گزینه‌های ایده‌آل پیش روی این دسته از افراد است. تصور کنید که شما زمین، ملک کلنگی یا سرمایه مشخصی در اختیار دارید. از طریق همکاری با سازندگان تخصصی در این زمینه می‌توانید به صورت مشارکتی در ساخت مسکن، سرمایه‌گذاری کنید. این روش نیز در کنار دردسر کمی که دارد، سود خوبی را به دنبال خواهد داشت.
5 نکته کلیدی سرمایه گذاری در مسکن
با روش های سرمایه گذاری در مسکن آشنا شدیم. بازار مسکن یکی از معدود بازارها در سطح کشور است که تقریبا تمام اقشار مردم با آن سروکار دارند. بنابراین از ظرفیت بسیار زیادی معادل جمعیت کل کشور برخوردار است. این ویژگی علاوه بر اینکه ظرفیت‌های کسب سود بالایی را فراهم می‌کند، توجه به نکات مهمی را نیز ضروری می‌نماید. در اینجا 5 نکته مهم در این خصوص را بررسی می‌کنیم.
1. نیاز به نقدینگی بالا
برای فعالید در بازارهای مالی مانند طلا، دلار و بورس می‌توانید با سرمایه اندک نیز اقدام کنید. اما در بازار مسکن چنین امکانی وجود ندارد. شما باید برای ورود به این بازار حتما سرمایه قابل توجهی را آماده کنید. همین مسئله به عنوان مانع جدی بر سر راه بسیاری از مردم برای ورود به بازار مسکن تلقی می‌شود.
2. توجه به ریسک‌های سرمایه‌گذاری در مسکن
اشاره کردیم که سرمایه گذاری در مسکن ریسک کمتری در مقایسه با سایر بازارهای مالی دارد؛ اما این به معنی بدون ریسک بودن بازار مسکن نیست. در بازا مسکن باید حتما مسئله نقدشوندگی را به دقت در نظر بگیرید. معمولا فروش یک خانه به قیمت واقعی زمان‌بر است و نمی‌توانید هر زمان که تصمیم گرفتید، اصل سرمایه را به پول نقد تبدیل کنید. همچنین خطراتی مانند بلایای طبیعی (زلزله و سیل) ممکن است که به یکباره تمام سرمایه شما را از بین ببرد.
3. نیازمند هزینه تعمیر و نگهداری
سرمایه گذاری در بازار مسکن نیازمند صرف هزینه نیز است. یک خانه در طول زمان دچار استهلاک می‌شود و برای نگهداری آن باید هزینه پرداخت کنید. این نکته فوق‌العاده مهمی است که باید حتما مد نظر داشته باشید.
4. انتخاب زمان مناسب برای فعالیت در بازار مسکن
یکی از مهمترین نکاتی که برای موفقیت در بازار مسکن باید در نظر داشته باشید، انتخاب زمان مناسب برای خرید و فروش است. بهترین زمان برای خرید مسکن در بازار، دوره رکود است که قیمت‌ها در آن به ثبات دست پیدا می‌کنند. زمان مناسب برای فروش دارایی نیز دوره رونق بازار است که قیمت‌ها در مسیر صعودی قرار دارند. چرخ رونق و رکود بازار مسکن معمولا در یک دوره زمانی 4 ساله رخ می‌دهد. شکار لحظه‌های بکر در این دوره زمانی هنر سرمایه‌گذار خبره در این بازار است.
5. اهمیت مطالعه در بازار مسکن
بازار مسکن، به وسعت تمام ایران است. کسی که قصد سرمایه گذاری در مسکن دارد، باید اهل مطالعه و تحقیق درباره گوشه و کنار این بازار باشد. در غیر این صورت نمی‌تواند آن طور که باید و شاید به تحلیل‌های عمیقی در ارتباط با بازار دست پیدا کند.
کلام پایانی
در این مقاله به بررسی روش های سرمایه گذاری در مسکن پرداختیم. این بازار در کشور ما همواره مورد توجه کارشناسان اقتصادی قرار دارد. نکته مهمی که باید در پایان اشاره کنیم، این است که برای فعالیت در این بازار سعی کنید دید بلند مدت داشته باشید. تجربه نشان داده است که بازار مسکن در بلند مدت همواره کام سرمایه گذاران خود را شیرین کرده است.
بهترین زمان ابطال صندوق سرمایه گذاری چه زمانی است؟
احسان والیان
- اشتراک‌گذاری
برای سرمایه گذاری در زمینه های سرمایه گذاری – به ویژه بازار سهام – بهتر است با دید بلند مدت ورود کنیم و سرمایه گذاری را شروع کنیم؛ از طرف مشاوران و متخصصین سرمایه گذاری پیشنهاد می‌شود که برای دریافت نتیجه بهینه از سرمایه گذاری در بورس، بهتر است بازه زمانی 3 تا 5 سال را در نظر بگیریم.
شایع‌ترین سوالی که ممکن است در زمان سرمایه گذاری در انواع صندوق های سرمایه گذاری پیش بیاید این است که بهترین زمان برای ابطال صندوق سرمایه گذاری چه زمانی است؟ بی شک اگر این سوال را از یک مشاور، متخصص و حتی کسی که به صندوق های سرمایه گذاری اشراف دارد بپرسید جواب مشخص و قطعی که به عنوان مثال فلان روز بهترین زمان برای ابطال واحد سرمایه گذاری است را نخواهید گرفت. تنها این جمله را خواهید شنید؛ «بستگی دارد!». در صورت شنیدن چنین پاسخی گمان نکنید که گوینده می‌خواهد شما را از سر خود باز کند. به راستی که جواب این سوال به قسمت‌ها و زوایای مختلف بازار مرتبط می‌شود. در فرصت پیش آمده به این ابعاد مهم خواهیم پرداخت.
بهترین زمان برای ابطال صندوق سرمایه گذاری سهامی
برای این که بفهمیم بهترین زمان برای ابطال صندوق سرمایه گذاری ما چه زمانی است بهتر است سراغ بررسی هر کدام از انواع صندوق های سرمایه گذاری برویم. صندوق سرمایه گذاری سهامی از دسته صندوق‌هایی هستند که با سبد متشکل از سهام و مقدار کمی اوراق بادرآمد ثابت یکی از اصلی‌ترین ابزار سرمایه گذاری غیر مستقیم در بورس به حساب می‌آیند. بنا بر توضیحی که در مورد سبد تشکیل شده صندوق های سهامی دادیم پس باید برای ابطال واحدهای سرمایه گذاری این نوع صندوق به ابعاد مهمی مانند شاخص کل بورس دقت کنیم. اگر از فعالان بازار بورس و صندوق‌های سهامی باشیم، نام عباراتی مانند «مقاومت» را شنیده‌ایم. به طور معمول در بحث تحلیل تکنیکال می‌گویند زمانی که شاخص کل یا شاخص هم وزن به مقاومت برسد، زمانی است که می‌توانیم واحد سرمایه گذاری را ابطال کنیم. البته گفتنی است که این بهترین زمان ابطال صندوق سرمایه گذاری سهامی مربوط به سرمایه گذارانی می‌شود که با دید کوتاه مدت به سرمایه گذاری در بورس بهترین سرمایه‌گذاری در دوران رکود می‌پردازند. به این معنی که اگر هدف و دید ما سرمایه گذاری بلند مدت را در نظر گرفته باشد، پس نباید در موقعیتی که توضیح دادیم اقدام به ابطال کنیم و می‌توانیم صندوق را نگه داریم.
توصیه سرمایه گذاری
بارها و بارها اشاره شده است که برای سرمایه گذاری در زمینه های سرمایه گذاری – به ویژه بازار سهام – بهتر است با دید بلند مدت ورود کنیم و سرمایه گذاری را شروع کنیم؛ از طرف مشاوران و متخصصین سرمایه گذاری پیشنهاد می‌شود که برای دریافت نتیجه بهینه از سرمایه گذاری در بورس، بهتر است بازه زمانی 3 تا 5 سال را در نظر بگیریم.
به طور کلی بازارهای سرمایه مانند بورس با دوره‌های رونق و رکود روبرو هستند. بهترین زمان برای ابطال واحدهای سرمایه گذاری صندوق‌های سهامی را انتهای دوره رونق یا ابتدای دوره رکود می‌دانند. البته از آنجا که به دنبال هر رکودی رونقی در پیش است، اگر زمان زیادی از آغاز رکود گذشته یا در انتهای رکود قرار دارید، بهتر است از ابطال خودداری کنید.
بهترین زمان ابطال صندوق سرمایه گذاری طلا
طلا فلز گرانبهایی است که از دیرباز از زمینه‌های سرمایه گذاری مهم به حساب می‌آمده و امروز نیز سرمایه گذاران بیش از گذشته روی آن حساب باز می‌کنند. اما گفتنی است که تب و تاب طلا بیش از دیگر زمینه‌های سرمایه گذاری مورد بررسی ما در این مطلب، به حال و اوضاع اتفاقات جهانی وابسته است. بهترین زمان برای ابطال صندوق سرمایه گذاری طلا چه زمانی است؟ در پاسخ باید گفت که برای دادن جواب مناسب باید به چشم انداز قیمت جهانی طلا و همچنین نرخ ارزی مانند دلار در بازار داخلی توجه کنیم. لازم به ذکر است آن چه که بر قیمت جهانی طلا اثر می‌گذارد اتفاقات جهان شمول هستند. به عنوان مثال شیوع ویروس کرونا توانست تاثیر به سزایی در قیمت طلا داشته باشد. جنگ نیز از دیگر اتفاقاتی است که بر قیمت طلا تاثیرگذار است و هر چه بزرگ‌تر باشد آثار منفی آن بیشتر است. در حالی که اگر صلح برقرار باشد و ویروس کرونا و به طور کلی بیماری‌هایی که پاندمی ایجاد می‌کنند فروکش کنند و جهش قابل توجهی نداشته باشند یا فعالیت‌های اقتصادی در دنیا عادی باشد، قیمت طلا کاهشی می‌شود. چنین موقعیتی بهترین زمان ابطال صندوق بهترین سرمایه‌گذاری در دوران رکود سرمایه گذاری طلا به حساب می‌آید. با این همه طلا توانسته خود را در بلند مدت به عنوان یک زمینه سرمایه گذاری موفق به خصوص در کشورهای مبتلا به تورم چشمگیر، عمل کند. باز هم باید این نکته را خاطر نشان کنیم که رشد طلا هم مانند سهام در بازه بلندمدت بهتر جواب می‌دهد.
یک قانون کلی را می‌توان در مورد بهترین زمان ابطال در نظر داشت؛ در بهترین موقعیت واحد سرمایه گذاری بهترین سرمایه‌گذاری در دوران رکود را بخریم و یا به عبارتی صدور بزنیم و در بالاترین قیمت بفروشیم یا همان ابطال کنیم.
نکته دیگری که می‌تواند بهترین زمان برای ابطال صندوق سرمایه گذاری طلا را مشخص کند این است که توافقات سیاسی که روی اقتصاد یک کشور تاثیرگذارند، انجام شود. هر عاملی که نرخ ارز یک کشور را در برابر ارزهای معتبری ماند دلار بالا ببرد، موجب قدرتمند شدن پول آن کشور می‌شود و قیمت و تقاضا برای طلا را در بازار داخلی آن کشور کم می‌کند. کنترل تورم در یک کشور هم از عوامل موثر منفی برای قیمت طلا محسوب می‌شود.
بهترین زمان ابطال صندوق سرمایه گذاری درآمد ثابت
به طور معمول آغاز شکل گیری تورم چشمگیر را بهترین زمان برای ابطال صندوق سرمایه گذاری درآمد ثابت به حساب می‌آورند. می‌توان به این رویکرد این طور نگاه کرد که تورم بی‌سابقه و بالا رفتن قیمت‌ها دشمن سرمایه گذاری در واحدهای سرمایه بهترین سرمایه‌گذاری در دوران رکود گذاری درآمد ثابت به شمار می‌آید. صعود دلار و تورم قواعد ثابت را به هم می‌زنند و بی ثباتی و بی تکلیفی می‌تواند برای سبد صندوق درآمد ثابت خوشایند نباشد. گرچه این صندوق در بسیاری از شرایط به عنوان بهترین زمینه سرمایه گذاری برای افراد ریسک گریز پیشنهاد می‌شود. البته از طرف دیگر، صندوق‌های درآمد ثابت می‌توانند به عنوان ابزاری برای کاهش ریسک سرمایه‌گذاری به کار بروند و به خوبی سبد سرمایه‌گذاری افراد را متنوع کنند. در شرایط رکود بازارهایی مانند سهام بهتر است وزن بیشتری از سرمایه خود را به صندوق‌های درآمد ثابت اختصاص دهیم و در شرایط رونق حجم بزرگتری را به صندوق‌های سهامی اختصاص دهیم.
نتیجه گیری
همان طور که متوجه شدیم هر کدام از صندوق‌های سرمایه گذاری با توجه به ساختار و اهداف و عملکردی که دارند زمان متفاوتی برای ابطال واحدهای سرمایه گذاری‌شان می‌طلبند. بهترین زمان برای ابطال صندوق سرمایه گذاری در انواعی که نام بردیم بسته به شرایط مختلف از موقعیت‌های اقتصادی و سیاسی گرفته تا تحلیل‌های تخصصی متفاوت هستند. در پایان توجه شما را به این نکته جلب می‌کنیم که یکی از راه‌های خوب سرمایه‌گذاری و کاهش ریسک، متنوع‌سازی سرمایه‌گذاری است. به این ترتیب می‌توان با دادن وزنی از خرید به هر یک از گزینه‌های بالا، برحسب شرایط موجود، از سرمایه خود محافظت کرده و حتی آن را بیشتر کنیم.
این موضوع بستگی به دید کوتاه مدت و یا بلند مدت سرمایه گذار دارد. استراتژی‌ها برای سرمایه گذاری در صندوق های سهامی متفاوت است.
یک قانون کلی را می‌توان در مورد بهترین زمان ابطال در نظر داشت؛ در بهترین موقعیت واحد سرمایه گذاری را بخریم و یا به عبارتی صدور بزنیم و در بالاترین قیمت بفروشیم یا همان ابطال کنیم.
سرمایه‌گذاران بخوانند/ بهترین بازار برای سرمایه‌گذاری در 1401 کدام است؟
قرن نو نوشت: کدام بازار برای سرمایه‌گذاری بازار مناسب‌تری است؟ این سئوالی است که این روزها به وفور در افکار عمومی مطرح می شود .
جابجایی تورم از کالاهای سرمایه‌ای به کالاهای مصرفی وضعیت خاص و ویژه‌ای را پیش روی خانوارها قرار داده و مساله سرمایه‌گذاری برای مصون ماندن از تورم و پیشگیری از کاهش ارزش پول ملی را به مساله‌ای مهم بدل ساخته است .
اگر در سال‌های گذشته سرمایه‌گذاری در خرید طلا و سکه و مسکن و خودرو و . همگی موجبات سودی تضمین شده را برای سرمایه‌گذار فراهم میکرد امروزه با خوابیدن تب قیمتی و تقاضا در بازار، سرمایه‌گذاری به ماهیت خود، متضمن سوددهی نیست.
در این فضاست که بسیاری به استناد دامنه محدود نوسان در بازار ارز این سئوال را مطرح می‌کنند که چرا با وجود عدم افزایش نرخ دلار قیمت‌ها در بازار ایران روندی افزایشی را تجربه می‌کنند؟ تورم ریالی به یکی از مهمترین بحران‌های اقتصادی ایران تبدیل شده است.
نظرخواهی قرن‌نو از کارشناسان نشان می‌دهد که اغلب معتقدند دوره دریافت سودهای بالا در بازارهای سرمایه‌گذاری سنتی سپری شده است . وحید شقاقی شهری معتقد است سال ۱۴۰۱ نمی‌توان انظتار دریافت سودهای کلان و چند صد درصدی را در بازارها داشت چرا که حتی در صورت نپیوستن به برجام دولت مانع از افزایش شدید نرخ دلار می‌شود و در نتیجه سایر بازارها نیز همگام با ارز دایره نوسان محدودی را تجربه می‌کنند.
از سوی دیر علی قنبری می‌گوید مهمترین مساله اینجاست که دیگر پول چندانی در جامعه نیست تا بتواند با ورود به بازارها، شرایط قیمتی را دستخوش تغییر کند و همین امر موید این نکته است که نباید انتظار سود بالا از بازار را داشت.
دلار سودآور است؟
بازار ارز در سال ۱۴۰۰ سود چندانی را نصیب سرمایه‌گذارانش نکرد. هر چند دامنه نوسان در نیمه دوم سال بالا بود اما در نهایت قیمت دلار ابتدا تا انتهای سال تفاوت بسیار اندکی را شاهد بود.
دست‌اندرکاران بازار ارز معقدند این روند در سال جاری نیز طی خواهد شد و در صورت پیوستن به برجام می‌توان حتی انتظار زیان سرمایه‌گذاران در کوتاه‌مدت را داشت. البته انچه مسلم است اینکه قیمت دلار در بازار ایران از هسته سخت ۲۳ هزار تومان عقب‌تر نمی‌رود چرا که نرخ تسعیر ارز در بودجه به این میزان تعیین شده است.
طلا و سکه
طلا و سکه تحت‌تاثیر دو مولفه مهم یعنی قیمت جهانی طلا و قیمت ارز در بازار داخلی قرار دارند.
طلا و سکه در سالی که نرخ تورم بالاتر از ۴۰ درصد بود به سرمایه گذاران سودی در حدود ۱۱ تا ۱۴ درصد را دادند. بررسی‌ها نشان می‌دهد در سال جاری نیز احتمال نوسان شدید بهای طلا در بازارهای جهانی چندان جدی نیست و در نتیجه نمی‌توان انتظار رشد عجیب و غریب قیمت سکه و طلا را داشت.
در آخرین روز کاری سال گذشته، ۲۸ اسفند، یک میلیون و ۲۲۶ هزار و ۹۶۷ تومان اعلام شد. در حالی که بازار در همین روز در سال ۱۳۹۹، به قیمت یک میلیون و ۹۹ هزار و ۴۰۰ تومان رسیده بود.
قیمت اونس نیز در سال گذشته بین کانال ۱۸۰۰ تا دو هزار در نوسان بود. طلای جهانی اسفند ۱۴۰۰ را در کانال ۱۹۰۰ دلاری به پایان رساند.
قیمت سکه در آخرین روز کاری سال گذشته، ۱۲ میلیون و ۲۸۰ هزار تومان اعلام شد، اما سکه طرح جدید سال ۱۳۹۹ را با قیمت ۱۰ میلیون و ۷۶۰ هزار تومان به پایان رساند.
قیمت طلا و سکه هر دو سال گذشته تحت تاثیر اخبار مذاکرات، تحرکات بازار ارز و قیمت اونس نوساناتی داشتند. طلا هم کانال ۱ میلیون و ۱۰۰ را تجربه کرد و هم کانال ۱٫۲ میلیون تومان را. سکه نیز بین کانال ۱۱ و ۱۲ میلیونی در نوسان بود و به ۱۲ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان هم رسید.
بورس
آنچه کارشناسان متفق‌القول می‌گویند احتمال بالای سوددهی بورس در صورت احیای برجام است . احیای برجام و به نتیجه رسیدن مذاکرات می‌تواند شرکت‌های بورسی را تحت‌تاثیر قرار دهد.
سال ۱۴۰۰ البته برای سهامداران بورس چندان سال خوشی نبود و محدوده سود بورس کمتر از سه درصد براورد شده است.
بورس از نیمه سال ۱۳۹۹ وارد دوره ریزشی خود شده و همچنان در این وضعیت به سر می‌برد . با این حال بسیاری از کارشناسان معتقدند دستیابی به سود سی صدرصدی در بورس در صورت به نتیجه رسیدن مذاکرات دور از ذهن نیست.
مسکن
هر چند قیمت مسکن از ۲۹ میلیون و سیصد هزار تومان در فروردین ماه سال ۱۴۰۰ به بیش از ۳۳ میلیون تومان در اسفند ماه همین سال رسید اما بازار مسکن با رکود تورمی شدیدی مواجه بود.
کندی خرید و فروش و آسان نبودن تبدیل ملک به نقدینگی ، در سال ۱۴۰۰ خود را به رخ سرمایه‌گذاران کشید. با این حال سود بازار مسکن برای کسانی که چندان نیاز فوری به پولشان نداشتند در محدوده ۲۷ درصد گزارش شده است. برآوردها اما نشان می‌دهد این رکود تورمی در سال جاری نیز پابرجاست و همین رکود سبب می‌شود افزایش قیمت نجومی در راه نباشد. سرمایه گذاران مسکن به عقیده کارشناسان باید انتظار سود کمتر از سال ۱۴۰۰ را در این بازار داشته باشند.
خودرو
بازار خودرو یکی زا سودده‌ترین بازارها در سال گذشته بود اما این بازار نیز با کندی خرید و فروش روبرو بود و شمار متقاضیان فروش از خریداران بیشتر بود. کارشناسان افزایش شدید قیمتی و سوددهی بالا در این بازار را دور از ذهن می‌دانند و معتقدند با افزایش عرضه حتی روند افزایش قیمت در این بازار کند می‌شود.
با این حال سرعت افزیش قیمت در بازار کالاهای بادوام صرفی نظیر لوازم خانگی و . بالاست و همین فشاری بر اقتصاد خانوار تلقی می‌شود.
سود بانکی
سود بانکی در سال ۱۴۰۱ قرار نیست دستخوش افزایش یا کاهش شود اما با توجه به احتمال سوددهی اندک سایر بازارها یکی از مهمترین و مطمئن‌ترین مراکز سرمایه‌گذاری برای پس‌اندازهای خرد مردمی خواهد بود.
با این حال همچنان احیا یا عدم حیای برجام می‌تواند بر پیش‌بینی‌ها تاثیرگذار باشد.
آیا می خواهید بدانید که بهترین زمان برای خرید مسکن چه زمانی است؟ با این ۷ ساختار تقاضای مسکن آشنا شوید.
بازار مسکن از دو سمت عرضه و تقاضا تشکیل شده و تلاقی عرضه و تقاضا، نشانگر قیمت و مقدار تعادلی در این بازار است. بر این اساس، تحلیل بازار مسکن، نیازمند شناخت ساختار عرضه و تقاضای مسکن خواهد بود. در الگوی عرضه و تقاضای بازار رقابتی، هیچ یک از خریداران و فروشندگان نمی توانند اثر زیادی بر روی قیمت بگذارند. مقدار عرضه و تقاضا، وابسته به قیمت محصول در بازار است.
قانون عرضه می گوید: با ثابت بودن سایر شرایط، مقدار عرضه، وابسته به قیمت است و در قیمت بالاتر، عرضه بیش تر و در قیمت پایین تر، عرضه کمتر خواهد بود. قانون تقاضا نیز می گوید با ثابت بودن سایر شرایط، در قیمت بالاتر، تقاضا کمتر و در قیمت پایین تر، تقاضا بیش تر خواهد بود.
همه‌ی ما شنیدیم که بهترین زمان خرید و یا سرمایه گذاری در بازار مسکن، زمانی است که بازار از نظر عرضه و تقاضا در شرایط مطلوبی قرار داشته باشد. یکی از مشکلاتی که افراد در زمان سرمایه گذاری مسکن دارند، ندانستن زمان دقیق و مناسب برای خرید خانه است. در ادامه این مطلب قصد داریم تا شما را با ۷ ساختار اصلی و مهم تقاضای مسکن آشنا کنیم. با کمک این ساختارها می توانید زمان تقاضای بازار را به خوبی شناسایی کرده و در بازار مسکن سرمایه گذاری کنید.
ساختارهای مهم تقاضای مسکن
- تقاضای مسکن
- تقاضای مصرفی ( واقعی )
- تقاضای خدمات مسکن ( اجاره نشینی )
- تقاضای خرید مسکن شخصی
- تقاضای سرمایه‌ای
- تقاضای خرید مسکن برای استفاده غیر شخصی ( بلند مدت )
- تقاضای خرید مسکن سوداگرانه ( کوتاه مدت )
تقاضای مسکن
هر چند در نیازسنجی مسکن، مواردی چون خانوارهای تازه تشکیل شده، خانوارهای منحل شده، استهلاک، تخریب و نوسازی و حتی کمبود موجودی فعلی مسکن، مورد توجه قرار می‌گیرد؛ ولی تقاضای مسکن (تقاضای مؤثر) آن بخشی از نیاز است که با قدرت خرید همراه بوده و به بازار مسکن ورود می‌کند. قدرت خرید با توان مالی خانوار نیز بستگی به درآمد و پس‌انداز گذشته، حال و آینده خانوار دارد. علاوه بر توان مالی خانوار، عوامل متنوعی چون انتظار تغییر قیمت مسکن در آینده، نقدینگی و تورم، بازده دارایی‌های رقیب، تحولات جمعیتی و . بر تقاضای مسکن، اثر می‌گذارد.
از سوی دیگر باید توجه داشت که مسکن، فقط کالایی مصرفی نیست؛ بلکه دارای انگیزه‌های سرمایه‌ای نیز است. در یک تقسیم‌بندی کلی می‌توان سَمت تقاضای مسکن را به دو دسته تقاضای مصرفی (واقعی) و سرمایه‌ای تقسیم کرد. بسته به شرایط اقتصاد خرد و کلان، حضور چهار جریان تقاضای مسکن در نمودار فوق، تغییر می یابد. با این توضیح که در مورد اول، عمدتا شرایط اقتصادی، به زودی یا خروج افراد ( یا منابع مالی ) از بازار می انجامد. اما در ارتباط با دو مورد آخر، شرایط اقتصادی، غالبا منجر به جابجایی افراد ( یا منابع مالی ) از یک گروه تقاضا به گروه دیگر می‌گردد.
در یک رویکرد میان درآمدی نیز تقاضای مسکن کم‌درآمدها (تقاضای مصرفی) بیش از هر چیز به درآمد و توان وام گیری خانوار و قیمت مسکن، حساس است. ولی تقاضای مسکن خانوارهای پردرآمد (تقاضای سرمایه‌ای)، عمدتا نسبت به بازدهی انتظاری بازارهای موازی، حساسیت نشان می‌دهد.
تقاضای مصرفی (واقعی)
این نوع تقاضا در بازار مصرفی املاک صورت می‌پذیرد. متقاضیان مصرفیِ مسکن به افرادی گویند که هدف آنها تأمین سرپناه و محلی برای سکونت است؛ زیرا مسکن، یکی از ضروریات زندگی و کالایی فاقد جانشین است. تقاضای مصرفی را می‌توان شامل مواردی چون استفاده شخصی خانوارهای تازه تشکیل شده، رفع بدمسکنی سرانه زیربنا و رفع تراکم نامناسب خانوار در واحد مسکونی، تعویض واحدهای مسکونی بی‌دوام و فرسوده و . دانست. تقاضای مصرفی مسکن بر اساس نوع تصرف، به ملکی و استیجاری قابل تقسیم است. در مسکن ملکی، تقاضای مصرفی از طریق خرید مسکن و در مسکن استیجاری از طریق اجاره خانه، تأمین می‌شود.
تقاضای خدمات مسکن ( اجاره نشینی)
وجود بازار اجاره آپارتمان و امکان تأمین تقاضای مصرفی از کانال بازار اجاره‌ای، این امکان را برای مصرف‌کننده فراهم می‌آورد تا در صورت لزوم، تقاضای خرید خود را به تعویق اندازد.
از نقطه‌نظر اقتصادی، افرادی به سمت اجاره‌نشینی می‌روند که یا توان مالی لازم جهت خرید مسکن را ندارند (در کشور ما اکثر اجاره‌نشینان از این دسته‌اند) و یا سرمایه‌گذاری در مسکن، نسبت به سایر گزینه‌های سرمایه‌گذاری موجود در بازار، برای آنها از جذابیت کمتری برخوردار است.
بنابراین اگرچه تقاضای اجاره‌نشینی در بازار مسکن بدون انگیزۀ سرمایه‌گذاری شکل می‌گیرد؛ اما این بدین معنا نیست که افراد متقاضی اجاره‌نشینی، بدون بررسی ابعاد اقتصادی، بدون ملاحظه حداکثرسازی نفع شخصی و به ناچار، گزینۀ اجاره‌نشینی را انتخاب کرده‌اند. با این حال می‌توان اجاره‌نشینی در کشورمان را عمدتاً از نوع اول و به اجبار- نه اختیار- ارزیابی کرد؛ این نوع اجاره‌نشینی به نوعی بیانگر تسلط انگیزۀ تأمین سرپناه درباره مسکن است.
تقاضای خرید مسکن شخصی
این نوع تقاضا، مسکن را برای استفاده شخصی و سکونت خانوار، خریداری می کنند. این متقاضیان، پس از حصول اطمینان از اینکه خرید مسکن از حداقل‌های توجیه اقتصادی و سرمایه گذار بهره‌مند است، اقدام به این خرید می کنند و در تصمیم گیری خود بیش تر به رفاه ایجاد شده برای خانواده، تمرکز دارند. در این جریان تقاضا، زمانی انگیزه سرمایه گذاری تقویت می‌شود که بازدهی سرمایه‌گذاری، از نرخ تورم عمومی و یا نرخ بازده سرمایه گذاری بدون ریسک ( مثل سپرده گذاری در بانک ) بالاتر باشد. تقاضا در این بخش، عمدتا به وسیله خانوارهایی شکل می گیرد که اولا: ریسک گریزند. ثانیا: به دنبال حفظ ارزش ثروت و دارایی خود در بلند مدت می باشند و ثالثا: از آنجا که به خرید مسکن، نگاهی بلند مدت دارند، بنابراین نقدشوندگی سرمایه گذاری برای آنها چندان با اهمیت نیست.
شواهد موجود، حاکی از آن است که اغلب خانوارهای ایرانی، سکونت در مسکن ملکی را زمینه ساز برقراری آرامش و امنیت روانی تلقی می کنند که البته با شرایط نسبتا بی ثبات تجربه شده در بازار مسکن، طی دهه‌های اخیر، جهش های یکباره قیمت مسکن، توجیه پذیر به نظر می‌رسد.
تقاضای سرمایه‌ای
این نوع تقاضا در بازار داراییِ املاک صورت می‌پذیرد. متقاضی سرمایه‌ای، با هدف بهره‌مندی از عایدی سرمایه ناشی از افزایش قیمت مسکن، اقدام به خرید آپارتمان مسکونی می‌کند. باید اذعان داشت که آنچه تحولات بازار مسکن را متفاوت از تحولات سایر بخش‌ها می‌کند و موجب شکل گرفتن الگوی متفاوت تغییرات قیمتی می‌شود، عمدتاً از تقاضای سرمایه‌ای مسکن نشأت می‌گیرد.
این تقاضا به دو نوع تقاضای خرید مسکن بهترین سرمایه‌گذاری در دوران رکود برای استفاده غیرشخصی و تقاضای خرید مسکنِ سوداگرانه تقسیم می‌شود.
تقاضای خرید مسکن برای استفاده غیر شخصی (بلند مدت)
این تقاضا عمدتاً با انگیزه‌هایی چون اجاره‌داری و حفظ قدرت خرید صورت می‌پذیرد. در واقع «پس‌انداز روی دارایی»، ماهیتی بلندمدت داشته و برخواسته از اطمینان به افزایش بلندمدت قیمت یک نوع دارایی، صرف نظر از فراز و نشیب‌های کوتاه‌مدت آن است. این نوع متقاضیان، تمایلی به ورود و خروج متوالی ندارند و اساساً بهترین سرمایه‌گذاری در دوران رکود تحرکات آنان با اینرسی بالایی رخ می‌دهد. تغییر در وضعیت عوامل تأثیرگذار بر انگیزۀ سرمایه‌گذاری- به ویژه عامل بازدهی- بر میزان تقاضای خرید مسکن غیرشخصی (برای نگهداری بلندمدت) اثر می‌گذارد. در این جریان تقاضا، افراد با هدف کسب درآمد اجاره و بهره‌مندی از افزایش بهای بلندمدت مسکن وارد بازار می‌شوند. سرمایه‌گذاران شکل‌دهندۀ این جریان تقاضا نیز عمدتاً خانوارها هستند که انجام یک سرمایه‌گذاری نسبتاً کم‌خطر و بلندمدت را در سر می‌پرورانند. این گروه از متقاضایان، عمدتاً معتقدند که زمین و مسکن، به سرمایه‌گذار، خیانت نمی‌کند! ضمن این که با توجه به رویکرد بلندمدتشان، نقدشوندگی سریع سرمایه‌گذاری برای آنها از اهمیت چندانی برخوردار نیست.
سرمایه‌گذاران سنتی، عموماً برای تأمین مالی خرید مسکن، ابتدا آن را رهن می‌دهند و سپس یا گذشت زمان آن را به اجاره تبدیل کرده، در ادامه بعد از چند سال اجاره دادن واحد مسکونی، آن را به احسن تبدیل می‌کنند.
تقاضای خرید مسکن سوداگرانه (کوتاه مدت)
- به طور خلاصه، ویژگی‌های این نوع تقاضا را می‌توان شامل موارد ذیل دانست:
- این گروه در دوران رکود، چندان حضوری در بازار ندارد.
- در دوره رونق بازار مسکن، با تزریق منابع مالی به این بازار، بر شدت افزایش قیمت‌ها می‌افزاید و در پایان رونق، با خروج منابع، اتمام دوره و شروع رکود را همراهی می کنند.
- در دوره رونق، هر چقدر سایر فرصت‌های سرمایه‌گذاری، کم تر در اختیار این گروه باشد و دسترسی به منابع مالی، ساده تر باشد، هجوم سوداگران به سمت بخش مسکن بیشتر خواهد بود.
- به طور کلی در اقتصادهایی مانند ایران که بازار سرمایه از عمق کافی برخوردار نیست، فعالیت‌های سوداگرانه در بازار مسکن، بیشتر است.
نتیجه گیری :
در بازار رقابتی، قیمت و مقدار تعادلی یک کالا، با عرضه و تقاضای بازار برای آن کالا تعیین می شود. در قیمت‌های بالاتر از قیمت تعادلی، مازاد عرضه اتفاق می‌افتد. این اضافه عرضه، نیروی کاهشی بر قیمت وارد می‌کند و باعث می شود که قیمت به سطح تعادلی بازگردد. در قیمت‌های پایین تر از قیمت تعادلی نیز، مقدار تقاضا از مقدار عرضه بیشتر می‌شود و باعث مازاد تقاضا می شود.این مازادِ تقاضا باعث افزایش قیمت و در نتیجه، بازگشت قیمت به اندازه قبل خود (قیمت تعادلی) می‌شود. پس از این که قیمت به تعادل رسید، این قیمت، میل به استمرداد دارد تا این که نیروی دیگری بر بازار وارد شود.
وب سایت و اپلیکیشن شابش با استفاده از تکنولوژی‌های روز دنیا سایت پیشرو در زمینه املاک می باشد. اگر قصد فروش، اجاره خانه و یا خرید انواع ملک از جمله: ویلا، واحدهای اداری و یا تجاری دارید، به وب سایت شابش مراجعه کنید و با مشاهده آگهی‌های با کیفیت و ارتباط با مشاورین معتبر، هوشمندانه ملک ایده‌آل خود را پیدا کنید.
دیدگاه شما