چطور بازگشت سرمایه را محاسبه کنیم؟

اسپکتر یعنی شبح یا روح

۱۶- دوره بازگشت سرمایه عادی

به زمان مورد نیاز برای بازگشت سرمایه به منظور جبران هزینه های سرمایه گذاری با جریان نقدی ورودی، دوره بازگشت سرمایه گفته می شود. در واقع دوره بازگشت سرمایه یعنی تعداد سال های لازم برای دریافت هزینه سرمایه گذاری.

میزان مطلوبیت سرمایه گذاری رابطه مستقیمی با دوره بازگشت سرمایه دارد. دوره های کوتاه تر به معنی سرمایه گذاری های جذاب تر می باشد که فرمول محاسبه آن به صورت زیر است:

جریان نقدی هر سال/سرمایه گذاری اولیه = دوره بازگشت سرمایه

یکی از موضوعات مهم در خصوص محاسبه دوره بازگشت سرمایه این است که برخلاف شاخص های مالی دیگر همچون ارزش فعلی خالص (NPV)، نرخ بازدهی داخلی (IRR) و جریان نقدی تنزیل شده، ارزش زمانی پول نادیده گرفته می شود.

این مشکل نیز با تعریف دوره بازگشت سرمایه تنزیل شده (Discounted Payback Period) حل شده است که آن را به صورت مختصر با دوره بازگشت سرمایه تنزیل شده (DPP)، نمایش می دهند که مدت زمان لازم برای جبران هزینه های سرمایه گذاری را بر اساس ارزش فعلی خالص (NPV) محاسبه می نماید.

لازم به ذکر است که DPP برخلاف دوره بازگشت سرمایه، نشان دهنده مقدار زمان لازم برای بازگشت هزینه های سرمایه گذاری در پروژه ها می باشد که با در نظر گرفتن جریان های نقدی تنزیل شده محاسبه می گردد.

نکته: دوره بازگشت سرمایه تنزیل شده معمولا بیشتر از دوره بازگشت سرمایه عادی می باشد.

برای شرکت در دوره های آموزشی امکان سنجی با اکسل می توانید با شماره 09127976106 تماس حاصل فرمایید .

اشتراک گذاری:

https://comfar.co/?p=1494

دکتر ساعی نیک حسین ساعی نیک هستم دکتری اقتصاد از دانشگاه علامه طباطبایی از ۱۵ سال گذشته در زمینه انجام انواع طرحهای توجیهی و آموزش نرم افزار کامفار و اکسل به صورت مداوم با سازمانها و نهادهای دولتی و خصوصی و دانشگاهها همکاری می کنم. بعد از اجرای ۴۰۰۰ ساعت آموزشی قصد دارم شیوه نوینی از آموزشهای امکان سنجی را از طریق این وب سایت و شبکه های اجتماعی پر مخاطب ارائه نمایم. با من همراه باشید.

اولین رولزرویس برقی جهان متولد شد؛ اسپکتر با تنها 418 کیلومتر پیمایش

اسپکتر اولین خودروی برقی رولزرویس است که به یک پیشرانه 577 ساب بخاری مجهز شده و از پاییز 2023 وارد بازار خواهد شد.

در دیجیاتو ثبت‌نام کنید

جهت بهره‌مندی و دسترسی به امکانات ویژه و بخش‌های مختلف در دیجیاتو عضو ویژه دیجیاتو شوید.

تازه‌های تکنولوژی

کمپانی رولزرویس از یک مدل جدید با نام اسپکتر (Spectre) رونمایی کرد. با معرفی این خودرو، برند لوکس‌ساز انگلیسی رسما وارد عصر الکتریکی می‌شود، چرا که اسپکتر نخستین خودروی رولزرویس با پیشرانه برقی است. همانطور که انتظار می‌رود اسپکتر کابین بسیار لوکسی دارد و سرنشینان آن آسایشی ناب و کم‌نظیر را حین سفرهای درون‌شهری و برون‌شهری تجربه خواهند کرد. این خودرو از پاییز سال آینده به دست مشتریان خواهد رسید و درکمال تعجب علیرغم ویژگی های لوکس خود تنها 418 کیلومتر پیمایش دارد.

اسپکتر یعنی شبح یا روح

شاید بدانید رولزرویس قصد دارد تا سال 2030 به یک برند تمام الکتریکی تبدیل شود. اسپکتر اولین گام جدی کمپانی در راستای تحقق این هدف بلندپروازانه محسوب می‌شود. این خودروساز اشرافی تاکید می‌کند اسپکتر بیشتر و بهتر از مدل‌های قبلی لبخند رضایت را بر لبان مشتریان خود خواهند نشاند. ضمن اینکه رولزرویس اعتقاد دارد اسپکتر به خاطر مزایایی پیشرانه برقی، با روح این برند همسوتر است.

رولزرویس می‌گوید با اسپکتر یک کلاس کاملا جدید را در صنعت خودرو خلق کرده، کلاسی که آن را سوپر کوپه برقی فوق لوکس می‌نامد. با این تعریف می‌توان اسپکتر را جانشین فانتوم کوپه دانست.

اسپکتر، ایرودینامیک‌ترین خودروی تاریخ کمپانی

از نظر طراحی، اسپکتر روندی تکاملی دارد و اصالت خود را حفظ کرده است. به عبارت دیگر هنگام تماشای این خودرو، روشن است که با محصولی از رولزرویس طرف هستیم. علی‌رغم این مساله، با کمی دقت به جزئیات معلوم می‌شود اسپکتر جلوپنجره خیلی عریضی دارد؛ آنقدر عریض که در بین تمامی محصولات تاریخ کمپانی کشیده‌ترین است. برای ایجاد جلوه‌ای متمایز، این المان با 22 چراغ LED نورپردازی شده؛ مجسمه معروف به روح اکستازی هم اینک ساختاری ایرودینامیک دارد. بد نیست اشاره کنیم با ضریب درگ 0.25، اسپکتر ایرودینامیک‌ترین خودروی ساخت رولزرویس به شمار می‌رود.

کابین اسپکتر هر چند از نظر طراحی شباهت زیادی به سایر اعضای خانواده دارد، اما در بین تمامی محصولات رولزرویس پیشرفته‌ترین است. یکی از خاص‌ترین ویژگی‌های کابین این سوپر کوپه برقی، Starlight Doors نام دارد. این ویژگی 4,796 چراغ LED را به پنل درهای اسپکتر اضافه می‌کند. بجز درها، سقف نیز چراغ‌های LED ریزی خود دارد. می‌توان تصور کرد که این چراغ‌ها در شب فضای فوق‌العاده خاصی را در داخل کابین رولزرویس اسپکتر ایجاد می‌کنند. گفتنی است صندلی‌های جلوی این خودرو جدید بوده و طراحان در خلق آنها از سبک خیاطی انگلیسی الهام گرفته‌اند.

مشخصات فنی رولزرویس اسپکتر

رولزرویس اسپکتر بر اساس پلتفرم موسوم به معماری تجمل (Architecture of Luxury) تولید می‌شود. در رابطه با جزئیات پیشرانه این کوپه اشرافی اطلاعات زیادی در دست نیست، اما می‌دانیم که حداکثر قدرت آن به 577 اسب بخار می‌رسد. میزان گشتاور تولیدی نیز 900 نیوتن متر است. صفر تا 60 مایل یا 96 کیلومتر این خودرو 4.4 ثانیه طول می‌کشد و با شارژ کامل باتری امکان پیمایش حداکثر 260 مایل یا 418 چطور بازگشت سرمایه را محاسبه کنیم؟ کیلومتر مسافت وجود دارد. این رقم بر مبنای استاندارد EPA محاسبه شده، بنابراین به احتمال زیاد در شرایط واقعی رکوردی مشابه بدست خواهد آمد.

هر چند پیشرانه رولزرویس اسپکتر مشخصات ایده‌آلی دارد، اما فاکتورهایی مثل چالاکی و قدرت مانورپذیری مورد تاکید نیستند. این خودرو از یک سیستم تعلیق فوق‌العاده مدرن بهره می‌برد که آرامش و راحتی سرنشینان را تضمین می‌کند. شاید بدانید سیستم تعلیق این کوپه اشرافی پلانار (Planar) نام دارد و در آن هر چهار چرخ مستقل هستند. این قابلیت با همکاری دوربین‌ها و سنسورهای پیشرفته که مدام مسیر پیش رو را اسکن می‌کنند، سواری بسیار نرمی را – به‌ویژه در جاده‌های ناهموار – به ارمغان می‌آورد.

قیمت و زمان عرضه

همانگونه که در بالا نیز اشاره کردیم، رولزرویس اسپکتر در سه ماهه چهارم سال 2023 راهی بازار خواهد شد. امکان سفارش این کوپه الکتریکی از همین الان وجود دارد. درباره قیمت حرفی به میان نیامده، اما رولزرویس می‌گوید اسپکتر بین دو مدل کالینان و فانتوم قرار خواهد گرفت. بد نیست بدانید قیمت این دو مدل به ترتیب از حدود 390 و 460 هزار دلار شروع می‌شود. از این رو شاید اسپکتر حامل برچسبی در حدود 430 هزار دلار باشد.

اکانت کالاف دیوتی موبایل

در صورتی که شما نیز از کاربران call of duty mobile باشید ممکن است تاکنون قصد خرید اکانت کالاف دیوتی موبایل خود و یا فروش کال اف دیوتی موبایل با سطح بالاتر را داشته باشید اما ترس از دست دادن اکانت کالاف یا سرمایه، شما را از پا گذاشتن در این مسیر منصرف کرده است.

خبر خوب این است که فروشگاه خرید و فروش کال اف دیوتی به عنوان یک مرجع معتبر راهگشای شما در خرید و فروش کال آف دیوتی موبایل خواهد بود، در صورتی که از کاربران جدید این بازی هستید می توانید از قسمت خرید کالاف نسبت به خرید کال اف دیوتی موبایل متناسب با نیاز خود اقدام نمایید.

همچنین با مراجعه به قسمت فروش کالاف دیوتی موبایل می توانید آگهی اکانت خود را قرارداده تا آن را به بالاترین قیمت به فروش برسانید ، در صورتی که تاکنون نسبت به خرید و فروش اکانت اقدام نکرده اید می توانید به قسمت فروخته شد کال اف دیوتی موبایل مراجعه کرده تا با بررسی پارامترهای مختلف نسبت به تخمین قیمت اکانت کالاف دیوتی موبایل خود اقدام نمایید فروشگاه چطور بازگشت سرمایه را محاسبه کنیم؟ کالاف استور به عنوان یک مرجع معتبر در زمینه خرید و فروش کالاف دوتی به شما اطمینان می دهد که اکانت هایی که داخل فروشگاه موجود است با امنیت و سریع به دست خریداران برسد.

چگونه اکانت کالاف دیوتی موبایل خود را بفروشیم؟

• وارد سایت کالاف استور شده از قسمت فهرست، بر روی ثبت آگهی کلیک کنید.
• سپس فرم ثبت آگهی اکانت کالاف دیوتی موبایل را پر کرده و دکمه ارسال را کلیک کنید.
• سپس برای شما پیام مبنی بر موفق بودن ثبت آگهی خواهد آمد که باید صبر کنید تا پس از برسی آگهی، آگهی شما در داخل سایت قرار گیرد.

خرید و فروش کال اف دیوتی موبایل

شما در این قسمت می توانید پس از بررسی اکانت های موجود، نسبت به خرید call of duty mobile متناسب با نیاز و بودجه خود اقدام نمایید. کلیه اکانت های کالاف دیوتی موبایل پیش از قرار گرفتن در سایت توسط کارشناسان رویت شده تا صحت کلیه پارامترهای اعلامی توسط فروشنده بررسی شود.

بنابراین کلیه اطلاعات اعلام شده کاملا تضمینی می باشد.

فروش اکانت کالاف دیوتی موبایل

لازمه فروش بازی کال اف دیوتی موبایل، معرفی آن به دیگران است.

با مراجعه به بخش ثبت آگهی کال اف دیوتی می توانید آگهی کالاف دیوتی خود را ثبت کرده و آن را معرض دید خریداران قرار دهید.

پیش از ثبت آگهی کال آف دیوتی، در صورتی که از ارزش واقعی اکانت خود بی اطلاع هستید می توانید با مراجعه به قسمت فروخته شده ها و ارزش واقعی بازی خود را محاسبه کنید.

سپس نسبت به ثبت آگهی call of duty mobile خود اقدام نمایید.

فروش کالاف دیوتی موبایل

کلیه افرادی که قصد فروش بازی کال اف دیوتی موبایل خود را دارند می توانند با مراجعه به بخش فروخته شده ها، برای تخمین قیمت اکانت کالاف دیوتی موبایل خود اقدام نمایند.

توجه به این نکته الزامی است بازی کالاف دیوتی موبایل شما تنها زمانی به فروش خواهد رسید که قیمتی که برای آن تعیین می کنید منطقی و مناسب باشد.

خرید cp کالاف دیوتی موبایل

نکته دوم و بسیار مهم در بازی کالاف دیوتی موبایل این است که از فروشگاهی معتبر cp برای اکانت خودتون خریداری کنید.

در شبکه های اجتماعی افرادی بسیاری هستند که فروش cp کالاف دیوتی موبایل انجام میدهند.

ولی موضوع این است که نمیتوان به این افراد اعتماد کرد پس بهتر است از فروشگاهی خریداری کنید که نماد اعتماد دارد.

سیو های بازی کالاف دیوتی موبایل

1. اکتویژن
2. گوگل پلی
3. فیسبوک
4. لاین
5. اپل آیدی
6. گیم سنتر (مخصوص آیفون)

گوگل پلی و اپل آیدی

اولین سینک بازی که گوگل پلی و در گوشی های اپل اپل آیدی نام دارد.

روش سیو کردن هم به این شکل میباشد که زمان ساخت بازی صفحه ای از همه ی جیمیل ها نمایش داده میشوند

که با انتخاب جیمیل مورد نظرتون بر روی همون جیمیل سیو میشود.

فروش کالاف دیوتی موبایل که بر روی اپل آیدی سیو باشد امکان پذیر نمیباشد.

اکتیوژن

سیو بازی روی اکتیوژن به این شکل میباشد که ابتدا باید در سایت اکتیوژن یک اکانت بسازید.

سپس وارد بازی میشوید و به قسمت تنظیمات بازی میروید و گوشه صفحه بر روی دکمه + کلیک میکنید.

و بر روی دکمه کالاف موبایل کلیک میکنید سپس رمز و جیمیلی که در سایت اکتیویژن برای اکانت خودتون ساخته بودین رو در این صفحه وارد میکنید

سپس دکمه تایید رو میزنید و بازی شما بر روی اکتیوژن سیو میشود.

فیسبوک

برای اینکه بتونید اکانت خودتان را بر روی فیسبوک سیو کنید باید ابتدا فیسبوک را در گوشی خود نصب کرده باشید.

سپس قندشکن را روشن کرده و وارد بازی بشید سپس وارد تنظیمات بازی شده و بر روی دکمه + کلیک میکنید.

سپس بر روی آیکون فیسبوک کلیک میکنید و با وارد کردن رمز و جیمیل فیسبوکتان بازی را بر روی فیسوک سیو میکنید. در خرید کالاف دیوتی موبایل باید به این نکات دقت کرد.

لاین

برای اینکه بتوانید بازی را بر روی لاین سیو کنید ابتدا باید اکانت شما روی فیسبوک سینک نشده باشد، سپس برنامه لاین نصب کرده و اکانت لاین ایجاد کنید ، پس از ایجاد اکانت وارد کالاف دیوتی بشید و بر روی آیکون لاین کلیک کرده و وارد اکانت خود شوید.

و سپس وارد تنظیمات بازی شده و بر روی + کلیک میکنید که گوشه تنظیمات مشاهده خواهید کرد.

سپس بر روی آیکون لاین کلیک میکنید و بازی اتوماتیک سیو میشود.

در خرید کالاف دیوتی موبایل اکانت هایی که بر روی لاین سیو شده باشند مشتری بیشتری برای خرید دارند.

بازگشت به شهرفروشی در تهران

نخستین طرح جامع تهران در سال ۱۳۴۵ بود که موضوع تفاوت تراکم در شهر را به‌صورت رسمی مطرح کرد. در آن طرح محور‌های تراکم بالا، متوسط و پایین مشخص شده و بنا بود تا تهران طی ۲۵ سال به‌صورتی که برنامه‌ریزی‌شده، ساخته شود. باید این طرح در سال ۱۳۷۰ به پایان می‌رسید، اما یک‌دهه مانده به تاریخ پایان طرح، ساخت‌وساز‌های زیادی در تهران انجام شد، چراکه شهرداری نیز برای تامین هزینه‌های خود نیاز به درآمد داشت.

«در گذشته شهرداری طوفان‌های بسیاری را به خود دیده، اما اجازه ساخت‌وساز نداده، حالا چه شده که با بادی همه چیز به‌هم ریخته و ساخت‌وساز آزاد شده است. تقاضای ما این است شهرداری با بدنه‌ای که در خود دارد، از گسترش این مسأله پیشگیری کرده و اقدامات لازم را در این زمینه انجام دهد.»

به گزارش شهروند، این اعتراض روز گذشته عضو شورای شهر تهران نسبت به ساخت‌وساز غیرمجاز در تهران است. اعتراضی که حکایت از بازگشت پایتخت به روز‌های شهرفروشی دارد. شهرداری با آسان‌گیری ساخت‌وساز و بی‌اعتنایی به تخلفات، فروش غیرمجاز تراکم را کلید می‌زند.

بنا به گفته یک کارشناس اقتصادی بیشترین میزان تراکم‌فروشی در تهران به سال ۹۲ بازمی‌گردد و ساخت‌وساز مازاد تراکم در سال‌های ۹۲-۱۴۰۰؛ بیش از ۹۵ میلیون مترمربع در شهر تهران بوده و حالا مهدی عباسی، رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای اسلامی تهران معتقد است که «با استفاده از وضعیت حاکم بر تهران به دلیل اغتشاشات، عده‌ای سودجو از فرصت پیش آمده سوءاستفاده کرده و با تصرف، اقدام به ساخت‌وساز می‌کنند؛ آن‌ها با این کار برای مدیریت شهری میراثی از جنس تخریب، ناکارآمدی و آسیب اجتماعی به جای می‌گذارند. در بلندمدت نمی‌توان با این‌ها مواجه شد و آن‌ها را رد کرد.»

مهدی چمران، رئیس شورای شهر تهران هم در واکنش به این تذکر اظهار امیدواری می‌کند: «باید تلاش‌هایی صورت بپذیرد تا شاهد مناطقی مانند «مرتضی‌گرد» نباشیم که ساخت‌وساز‌ها انجام شود و درنهایت بگوییم کاری است که انجام شده و دیگر نمی‌توان اقدامی کرد. این تنها یک نمونه است. در سایر نقاط نیز شاهد این اقدامات متخلفانه بوده‌ایم.» و حالا این سوال مطرح است که آیا شهرداری زاکانی سعی در بازگشت به روز‌های اوج تراکم فروشی سال ۹۲را دارد؟

منظور از فروش تراکم چیست؟

نخستین طرح جامع تهران در سال ۱۳۴۵ بود که موضوع تفاوت تراکم در شهر را به‌صورت رسمی مطرح کرد. در آن طرح محور‌های تراکم بالا، متوسط و پایین مشخص شده و بنا بود تا تهران طی ۲۵ سال به‌صورتی که برنامه‌ریزی‌شده، ساخته شود. باید این طرح در سال ۱۳۷۰ به پایان می‌رسید، اما یک‌دهه مانده به تاریخ پایان طرح، ساخت‌وساز‌های زیادی در تهران انجام شد، چراکه شهرداری نیز برای تامین هزینه‌های خود نیاز به درآمد داشت.

بر همین اساس جمعیت پایتخت به‌شدت افزایش پیدا کرد و در سال‌های دهه ۷۰ کسب درآمد از محل صدور پروانه ساختمان به رویه ثابت شهرداری تبدیل شد. نیمه دوم دهه ۸۰ و ابتدای دهه ۹۰ هم این روند با شدت بیشتری ادامه پیدا کرد و آلودگی هوا و ترافیک، آورده این نوع نگاه به شهر بود، اما فروش تراکم و ساخت بزرگراه‌ها باز همچنان ادامه پیدا کرد.

از همان سال‌ها فروش تراکم مخالفان جدی پیدا کرد، اما شهرداری‌ها تغییر این رویه را منوط به تصویب قانون درآمد پایدار در مجلس می‌دانستند. حال این قانون تصویب شده است، اما این رویه با نام‌های دیگر ادامه دارد.

قانون درآمد پایدار در مورد فروش تراکم چه می‌گوید؟

قانون درآمد پایدار به‌تازگی به تصویب مجلس شورای اسلامی رسیده است. ماده ۱۷ قانون «درآمد پایدار و هزینه شهرداری‌ها و دهیاری‌ها» بیان می‌کند: «شهرداری‌ها برای صدور پروانه ساختمانی موظف به رعایت طرح تفصیلی شهر‌ها بوده و فروش تراکم و نیز تغییر کاربری اراضی برخلاف طرح تفصیلی فقط با تصویب در کمیسیون ماده (۵) قانون تاسیس شورای‌عالی شهرسازی و معماری ایران مصوب ۲۲ اسفند ۱۳۵۱ با اصلاحات و الحاقات بعدی مجاز است.»

شهرداری‌ها با فروش تراکم به درآمدزایی دست می‌زنند که باید تراکم مجاز یا ذیل طرح تفصیلی باشد یا اینکه از کمیسیون ماده ۵ مجوز لازم را کسب کنند، اما وضعیت فروش تراکم در دهه گذشته چگونه بوده است؟

عدم‌شفافیت در انتشار آمار فروش تراکم طی دهه گذشته

بهروز شیخ‌رودی، معاون محاسبات و پایش عملکرد شورای پنجم و کارشناس حوزه اقتصاد شهری با اشاره به مبنای تراکم مازاد مجاز در گفتگو با خبرنگار «شهروند» بیان می‌کند توضیح می‌دهد طرح تفصیلی شهر تهران که تراکم پایه مالی برای کلیه پهنه‌های استفاده از اراضی شهری را معادل ۱۲۰ درصد وسعت ملک طبق سند مالکیت دانسته است و مازاد بر آن را در حد تراکم مجاز ساختمانی براساس طرح تفصیلی اصطلاحا مازاد تراکم مجاز می‌نامند که بیشترین میزان این نوع از تراکم با رقم ۷۵۰ درصد به اراضی با پهنه s۱۲۱ یعنی محور‌های ویژه بلندمرتبه‌سازی تعلق دارد. اضافه بر این تراکم را مازاد تراکم غیرمنطبق بر طرح تفصیلی تشکیل‌می‌دهد که متناسب با پهنه‌ای که املاک در آن واقع شده است، می‌توان میزان مازاد تراکم مجاز و غیرمجاز یک ملک را تعیین کرد.»

او درباره وضعیت فروش تراکم در دهه‌های اخیر می‌گوید: «متاسفانه اطلاعات میزان تراکم عرضه‌شده توسط شهرداری‌ها نه فقط در تهران بلکه در سطح کشور دور از دسترس شهروندان قرار دارد، البته این روند در دهه ۷۰ وضعیت متفاوتی داشته و همیشه پنهان نبوده است. تا میانه دهه ۷۰ در سالنامه‌های آماری شهرداری تهران با اطلاعات میزان تراکم عرضه‌شده به مترمربع و حتی میانگین قیمت تراکم منتشر می‌شده است.»

ساخت‌وساز مازاد تراکم در سال‌های ۹۲-۱۴۰۰؛ بیش از ۹۵ میلیون مترمربع در شهر تهران

شیخ‌رودی ادامه می‌دهد: «اما حالا که شفافیت و سامانه‌های شفافیت مد شده‌اند، این اطلاعات در دسترس شهروندان قرار ندارد و ما تنها با مراجعه به گزارشات آماری پروانه‌های ساختمانی صادره توسط شهرداری‌ها که مرکز آمار ایران منتشر می‌کند، به محاسبه میزان بارگذاری براساس زیربنا و زمین می‌توانیم پی ببریم که به‌صورت متوسط در یک سال یا فصل شهرداری اجازه چه میزان بارگذاری برای ساخت‌وساز یا همان تراکم را در پروانه‌های ساختمانی داده است، در این میان حجم تراکم مجاز و غیرمجاز هم قابل تفکیک نیست، اما به ما تصویر روشنی از رویکرد حاکم بر مدیریت شهری نسبت به رعایت یا عدم‌رعایت طرح تفصیلی می‌دهد.»

این متخصص حوزه مالیه شهری به آمار فروش تراکم در سال‌های مختلف اشاره می‌کند: «براساس اطلاعات منتشرشده توسط مرکز آمار ایران در گزارش آماری اطلاعات پروانه‌های ساختمانی صادرشده از سال ۱۳۹۲ تا ۱۴۰۰ ما شاهد آن هستیم که در شهرداری تهران تعداد ۹۰ هزار و ۲۲۳ پروانه ساختمانی صادر شده و شهرداری در این پروانه‌ها اجازه داده است زیربنایی به مساحت ۱۳۳ میلیون و ۵۲ هزار و ۵۵۸ مترمربع در مجموع زمین به مساحت ۳۱ میلیون و ۳۰۱ هزار و ۶۱۳ مترمربع ساخت‌وساز شود.»

شیخ‌رودی بیان می‌کند: «اگر همین رقم کلان را بررسی کنیم می‌بینیم متوسط بارگذاری که شهرداری تهران در پروانه‌های صادره سال‌های ۱۳۹۲ تا ۱۴۰۰ به سازندگان اجازه داده برابر با ۴۲۸ درصد است. وقتی آن را از میزان تراکم پایه مالی یعنی ۱۲۰ درصد کسر کنیم می‌بینیم شهرداری در این سال‌ها به‌طور متوسط حداقل ۳۲۸ درصد مازاد تراکم عرضه کرده است. این امر یعنی ما با ساخت‌وساز مازاد تراکم معادل ۹۵ میلیون و ۴۹۰ هزار و ۶۲۲ مترمربع در شهر تهران مواجه بوده‌ایم که مشخص نیست چه میزان از این مازاد تراکم مجاز و در چارچوب طرح تفصیلی و چه میزان مازاد تراکم غیرمجاز و در حقیقت تخلف از طرح تفصیلی بوده است.»

بیشترین آمار شهرفروشی متعلق به سال ۹۲ است

او دوره چهارم و پنجم مدیریت شهری در فروش تراکم را با یکدیگر مقایسه می‌کند: «با همین معیار سنجش وقتی به اطلاعات پروانه‌های صادره توسط شهرداری تهران در طی سال‌های ۱۳۹۲ تا ۱۴۰۰ نگاه می‌کنیم می‌بینیم در سال ۱۳۹۲ با متوسط بارگذاری ۴۸۸ درصدی ما شاهد بیشترین حجم اجازه بارگذاری برای ساخت‌وساز در پروانه‌های صادره هستیم. در نقطه مقابل در سال ۱۳۹۹ با متوسط بارگذاری ۳۷۷ درصدی ما کمترین حجم اجازه بارگذاری برای ساخت‌وساز را در پروانه‌های صادره توسط شهرداری تهران مشاهده می‌کنیم که روشنگر و متمایزکننده عملکرد دوره چهارم و پنجم شورای شهر تهران نیز هست.»

شیخ‌رودی ادامه می‌دهد: «فارغ از میزان تراکم مجاز و غیرمجاز اگر بخواهیم عملکرد شورای چهارم و پنجم شهر تهران را صرفا براساس مساحت زیربنای ساخته‌شده طبق مازاد تراکم پس از کسر زیربنای تراکم پایه مالی (یعنی ۱۲۰ درصد مساحت زمین) با هم مقایسه کنیم می‌بینیم که در طی سال‌های ۱۳۹۲ تا ۱۳۹۵ یعنی دوره مدیریت شورای چهارم ما شاهد آن هستیم که مساحت ساخت‌وساز ناشی از مازاد تراکم علاوه بر تراکم مالی برابر با ۵۴ میلیون و ۶۳۵ هزار و ۸۲ مترمربع بوده است.»

این متخصص حوزه مالیه شهری عنوان می‌کند: «در مقابل در طی سال‌های ۱۳۹۶ تا ۱۳۹۹ یعنی دوره مدیریت شورای پنجم مساحت ساخت‌وساز ناشی از مازاد تراکم علاوه بر تراکم مالی معادل ۳۴ میلیون و ۵۶۶ هزار و ۴۷۹ مترمربع است، در دل این دو رقم هر چند مساحت مازاد تراکم مجاز و غیرمجاز از هم تفکیک نشده، اما نشان می‌دهد که چه دوره‌ای نسبت به بارگذاری و تراکم ساخت‌وساز سختگیرانه‌تر عمل می‌کرده و چه کسی شهر را بیشتر فروخته است!»

شیخ‌رودی می‌افزاید: «البته در کنار اراده مدیریت شهری مولفه‌های اقتصاد کلان و دوره‌های رکود و رونق ساخت‌وساز هم در وجود متقاضی برای مازاد تراکم موثر است و این‌گونه نباید تصور کرد که اگر چطور بازگشت سرمایه را محاسبه کنیم؟ دوره‌ای مازاد تراکم بیشتری عرضه‌شده تنها متاثر از اراده مدیریت شهری است و بقیه عوامل بی‌تاثیرند.»

«در سال ۱۳۹۴ و از قضا در دوره مدیریت شهری شورای چهارم ما شاهد آن هستیم که متوسط میزان بارگذاری و تراکم ساخت‌وساز در پروانه‌های ساختمانی صادره توسط شهرداری به رقم ۳۹۴ درصد می‌رسد و ما شاهد کاهش ۱۹ درصدی میزان تراکم عرضه‌شده نسبت به سال ۱۳۹۳ هستیم که بیشترین میزان بارگذاری را در طی این سال‌ها از آن خود کرده است. این روند نقش تقاضای بازار و تمایل سازندگان به میزان تراکم عرضه‌شده توسط شهرداری را آشکار می‌کند و نشانگر آن است که بازار همیشه متقاضی تراکم نیست، بلکه تقاضا تابعی از شرایط مختلف اقتصادی است و تنها عرضه تراکم توسط شهرداری تعیین‌کننده نیست.»

روند شهرفروشی ادامه دارد؟

بیش از یک سال از حضور دوره جدید مدیریت شهری گذشته است و هنوز نمی‌توان قضاوت دقیقی در رابطه با رویکرد فروش تراکم این دوره داشته باشیم، اما برخی رویکرد‌های موجود منجر به تخلفات ساختمانی و به تبع آن فروش تراکم غیرمجاز خواهد شد که می‌تواند نگران‌کننده‌تر از دوره‌هایی باشد که دارای آمار دقیق و براساس ضابطه است. از سوی دیگر برخی رویکرد‌های دیگر آثار اولیه رویکرد شهرفروشی است. اولین گمانه شهرفروشی با صحبت‌های شهردار تهران زده شد؛ ساخت هتل پنج تا هفت ستاره در هشت بوستان تهران.

شهردار تهران با اشاره به اینکه پروژه‌های مشارکتی گره‌گشای اقتصاد تهران است، گفت: «درصدد هستیم در هشت بوستان تهران هتل پنج تا هفت ستاره بسازیم. اگر در هشت بوستان پیرامونی مجوز ساخت‌وساز داده شده است مثل کوهسار، باید درصد‌ها را بارگذاری کنیم تا برای مثال پنج هتل پنج تا هفت ستاره بسازیم.»

کاهش زمان صدور پروانه و عجله شهرداری برای ساخت‌وساز

زمزمه‌هایی مطرح شده که شهرداری برای کاهش زمان صدور پروانه ساختمانی به‌دنبال تغییر در نحوه اجرای برخی ضوابط فنی ساخت‌وساز رفته که این رویکرد باعث نگرانی برخی محافل فنی شده است.

در یک مورد واگذاری تاییدیه ایمنی ساختمان‌ها به دفاتر خدمات الکترونیک واکنش متخصصان امر را به‌دنبال داشت که شهرداری به ارائه ادله‌های خود در این زمینه پرداخت.

سیدمحمد آقامیری عضو شورای شهر تهران اعلام می‌کند که برخی از آزمایشات در صدور پروانه ساختمانی تخصصی است و نمی‌توان زمان آن را کاهش داد. «یکسری از فرآیند‌ها در صدور پروانه علمی و زمانبر است. مثلا آزمایش خاک یا همان ژئوتکنیک دو تا چهار هفته زمان می‌برد و نمی‌توانیم این آزمایش را به یک هفته تقلیل دهیم و اگر این آزمایشات را به‌طور موازی انجام دهیم باز هم ۵۰ روز زمان آزمایشات تخصصی است، پس وعده کاهش زمان صدور پروانه به یک هفته یا یک ماه را ندهید، چراکه غیرتخصصی است.»

اصرار شهرداری به کاهش زمان صدور پروانه برای افزایش درآمد خود می‌تواند زنگ خطر کاهش کیفیت ساخت‌وساز باشد و خود مشوقی برای افزایش ساخت‌وساز و در پی آن به افزایش تخلفات ساختمانی و شهرفروشی می‌انجامد.

افتتاح بدون صدور پروانه ساختمانی

ناصر امانی، عضو شورای اسلامی شهر تهران از افتتاح بدون پروانه پرده برداشت: «من از شهرداری تهران خواهش می‌کنم پروانه‌های کلنگ‌زنی‌هایی که در ارتباط با ساخت مسکن تاکنون انجام گرفته، برای شورا بفرستد. مگر می‌شود ما برای مسکن کلنگ‌زنی کنیم، اما پروانه صادر نکرده باشیم! این موارد از اصول اولیه است.» امانی به مراسم کلنگ زنی در منطقه ۱۳ اشاره می‌کند؛ زاکانی در مراسمی از ساخت ۲۰۶۰ واحد مسکونی در محدوده نظامی منطقه ۱۳ خبر داد که عضو شورای شهر مدعی است این پروژه بدون اخذ پروانه کلید خورده است.

این رفتار شهرداری به دو معنا تفسیر می‌شود؛ یکی کلنگ‌زنی‌های نمایشی و دیگری در پیش گرفتن تخلف ساختمانی. قانون می‌گوید ساخت‌وساز بدون پروانه ممنوع است، حال باید ببینیم این تخلف آیا به شهرفروشی منجر خواهد شد؟

از سوی دیگر مجوز ساختمانی در زمین‌هایی که کاربری مسکونی ندارد خود می‌تواند بزرگ‌ترین چالش فروش شهر باشد و به نظر می‌رسد سرعت شهرفروشی در این دوره بیش از دوره‌های گذشته است.

پای شهرفروشی در میان است؟

بخش زیادی از بودجه امسال شهرداری تهران در حوزه شهرسازی تعریف شده است، ولی هنوز نتوانسته به همه اهداف خود در ساخت و ساز برسد و تنها خبر‌هایی مبنی بر عدول از ساخت و ساز غیرمجاز به گوش می‌رسد و نکته نگران‌کننده برای فعالان حوزه شهری تغییر قوانین و بخشنامه‌هاست تا جایی که سال گذشته مهدی چمران، رئیس شورای شهر تهران طی هشداری عنوان می‌کند: «ما گفتیم قفل و بست‌ها برداشته شود، اما نه اینکه خلاف‌ها را رسمی کنید و بگویید خلاف کنید، می‌بخشیم. این صحیح نیست. طرح تفصیلی قاموس شهر است و برای آن جان کندیم تا به تصویب برسد. اگر به آن پایبند نباشیم، سنگ بر روی سنگ بند نمی‌شود. آن وقت نمی‌توانیم شهر را کنترل کنیم و باید هر خلافی را بپذیریم و راه بی‌قانونی باز می‌شود.» او هشدار داد که اگر این روند ادامه پیدا کند، آن را به مراجع قضائی منعکس می‌کنیم.

به نظر می‌آید این‌گونه موارد زنگ‌خطر را به صدا درآورده و نگرانی برای افزایش تخلفات ساختمانی و به تبع آن فروش غیرمجاز تراکم را شدت می‌بخشد و باید ببینیم با این رویه ظرفیت زیستی تهران باز هم تنگ‌تر خواهد شد. البته این رویه اتفاق جدیدی نیست و سال‌های زیادی برای توسعه شهر، شهرفروشی انجام شده، اما هشدار عضو شورای شهر تهران نسبت به سوءاستفاده از فضای حاکم و تصرف خیلی از زمین‌ها امری فراتر از فروش تراکم است و احتمالا با پدیده‌ای خطرناک‌تر از فروش تراکم مواجه خواهیم بود.

ترکش تحریم های حقوق بشری به بازار ارز/ چرا تحریم ظریف و لاریجانی مهم است؟

دلار تهران در حالیکه در هفته قبل در یک محدوده قیمتی مشخص نوسان می کرد ولی پس از اعلام خبر تحریم محمدجواد ظریف و علی لاریجانی توسط کانادا، بازار ارز به این خبر واکنش منفی نشان داد و در معاملات فردایی از بند قیمتی ۳۲ هزار و ۷۰۰ تومان خارج شد و تا مرز ۳۳ هزار تومان بالا رفت.

به گزارش اقتصادنیوز به نقل از اکوایران، بازار ارز همواره به اخبار برجامی برای تعیین مسیر خود نگاه کرده است. تحریم محمد جواد ظریف و علی لاریجانی که در این دوره مسؤلیت های خود را از دست داده اند پالس منفی به بازار ارز درباره احیای برجامی است که توسط این افراد منعقد شده است .

بازار سرمایه نیز هفته گذشته سبز پوش شد، بازده هفتگی مثبت بازار سرمایه و سبزپوشی آخرین روز، امید بازگشت تعادل به بازار سرمایه و کف سازی را در این بازار را تقویت کرد.دیدبان 23 مهر نگاهی به اخبار و اتفاقات بازار دارد.

ترکش تحریم های حقوق بشری به بازار ارز خورد

دلار تهران در حالیکه در هفته قبل در یک محدوده قیمتی مشخص نوسان می کرد ولی پس از اعلام خبر تحریم محمدجواد ظریف و علی لاریجانی توسط کانادا، بازار ارز به این خبر واکنش منفی نشان داد و در معاملات فردایی از بند قیمتی ۳۲ هزار و ۷۰۰ تومان خارج شد و تا مرز ۳۳ هزار تومان بالا رفت.

این افراد مسولیت های اجرایی خود را در این دوره از دست داده اند ولی به بهانه تحریم های حقوق بشری در ماجرای آنچه حمایت از اعتراضات در ایران نامیده میشود تحریم شده اند. اهمیت این موضوع در بازار ارز به این دلیل است که محمدجواد ظریف و علی لاریجانی نقش مهمی در حصول توافق هسته ای سال ۲۰۱۵ داشته اند و بازار ارز همواره به اخبار برجامی برای تعیین مسیر خود نگاه کرده است. تحریم این دو شخص پالس منفی به بازار ارز درباره احیای برجامی است که توسط این افراد منعقد شده است . هرچند بازار ارز با چند خبر منفی مواجه بود ولی قیمت اسکناس آمریکایی در معاملات فردایی در ادامه به پله آخر کانال ۳۲ هزار تومانی بازگشت.

جان کربی سخنگوی کاخ سفید اعلام کرده آمریکا به توافق هسته ای با ایران نزدیک نیست و ند پرایس سخنگوی وزارت امور خارجه آمریکا هم از بن بست در مذاکرات هسته ای گفته است.ادعا می شود روسیه در حمله به اوکراین از پهپاد های ایرانی استفاده کرده است البته ایران به طرو رسمی سیاست بی طرفی خود را اعلام کرده اما رسانه های غربی ادعاهای مختلفی را طرح کرده اند با وجود تایید نشدن این ادعاها از طرف ایران بازار شایعه های رسانه های غربی را رصد می کند. در پایان هفته نیز در خبری مشخص شد اسرائیل در پشت این خبر است و اطلاعات اوکراین در این زمینه را تغذیه میکند. ادعایی که باور آن توسط اذهان عمومی و دولت های غربی به نفع ایران نخواهد بود.

برآیند اخباری که در پایان هفته منتشر شد منعکس کننده وضعیت بهتری برای حصول توافق نیست. تحریم افرادی که در شکل گیری توافق هسته ای سال ۲۰۱۵ اهمیت قابل توجهی داشته اند سیگنال مناسبی برای بازار ارز تلقی نمی‌شود اتفاقات اخیر ایران،تمرکز رسانه های جهان بر اعتراضات چطور بازگشت سرمایه را محاسبه کنیم؟ و چرخش بخشی از اذهان عمومی به ایران باعث شده دولت های غربی به بهانه های مختلف تحریم های بیشتری علیه ایران وضع کنند و وعده تحریم های جدیدتری را نیز بدهند،در این شرایط برخی معامله گران احتمال می دهند احتمالا پذیرش توافق هسته ای با ایران توسط افکار عمومی سخت می شود و آنطور که سابقه تحریم ها در بازار ارز نشان داده است ادامه و بدتر شدن موضع گیری ها علیه مقامات رسمی و سازمان‌ها می تواند در بازار ارز منعکس شود.

برخی نیز با افزایش تعداد هشتگ ها در فضای مجازی ابراز نگرانی می کنند که این رشد تصاعدی و شدید به نفع برجام و کشور در شرایط کنونی نخواهد بود و تصمیمات ضد ایرانی را در عرصه بین المللی توجیه خواهد کرد و در صورتی که این وضعیت در بازار ارز منعکس شود مشکلات اقتصادی ایران تشدید می کند.

حباب پر ریسک در بازار سکه

با انتشار گزارش تورم آمریکا بازار جهانی طلا به هم ریخت،پیش بینی ها انتظار تورم ۸.۱ درصدی را برای این ماه در آمریکا داشت ولی تورم ایالات متحده به ۸.۲ درصد رسید. این گزارش احتمال افزایش ۷۵ صدم درصدی نرخ بهره را در جلسه ماه نوامبر فدرال رزرو که با انتشار گزارش بازار کار افزایش پیدا کرده بود به قطعیت رساند.

با آماده شدن بازار جهانی برای چهارمین رشد ۷۵ صدم درصدی متوالی، بازده اوراق قرضه آمریکا و شاخص دلار رشد کرد، ولی اونس طلا به عنوان دارایی مقابل کاهش یافت. کاهش ارزش اونس طلا حباب سکه امامی را که در مرز پر ریسکی قرار دارد افزایش می دهد و در صورتی که دلار در محدوده قیمتی روز پنجشنبه بماند با این مقدار حباب سکه، احتمالا خریداران اصلی از بازار فاصله می گیرند.

کوچ خریداران از بازار ارز به بازار سکه

اکوایران قیمت پایانی دلار در بازارهای مختلف را در هر روز محاسبه میکند و در نموداری اولین، کمترین،بالاترین و آخرین قیمت هفته منتهی به آن روز را قرار می دهد.

آنطور که نمودار نشان میدهد در حالیکه نرخ دلار در بازار تهران در هفته گذشته در یک محدوده رنج قیمتی قرار داشت و روند ساید به خود گرفته بود نرخ دلاری سکه امامی و ربع سکه روند صعودی داشت و در یک مسیر افزایشی آرام رشد کرده است. این اتفاق در حالیکه نرخ اونس طلا نزولی بوده این احتمال را در بازار ارز و سکه بالا می برد که با توجه به کنترل شدن قیمت در بازار ارز و سخت گیری هایی که وجود دارد تعدادی از خریداران به بازار سکه کوچ‌کرده اند که تقاضا در این بازار را افزایش داده است.

جرقه امید در بازار سرمایه

بازار سرمایه هفته قبل سبزپوش شد و پس از مدت ها نزول و از دست دادن حمایت ها افزایش یافت. بازار سرمایه در گذشته غالبا در شهریور ماه منفی بوده ولی در هنگام ورود به پاییز وضعیت بهتری را تجربه می کرد، در سال جاری با وجود ارزندگی بازار سرمایه ، شاخص کل حمایت ها را یکی پس از دیگری از دست داد که منجر به تشکیل جلسات مختلف برای حمایت از بازار شد. سبزپوشی هفته قبل شاخص کل و پایان هفتگی مثبت بازار سرمایه این احتمال را در ذهنیت بازار افزایش داد که ممکن است بازار سرمایه از شر سقوط های دست جمعی خلاص شود و به تعادل برسد.